房地产开发项目可行性研究报告(4)

荷花村      车库         550           建设路

三、项目财务分析

   （一）、拆迁成本分析

     围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，    

    拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

    根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

    按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

   住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

   经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

   34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

   1）、搬家费：

   住宅：200户*300元=60000元

   经营性用房：9户*500元=4500元

   小计：64500元

   2）、过渡费：

   住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

   经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

   小计：632535元

 其他费用

   3）、 管理费，委托拆迁费：

    34929平方米*15元/平方米=523935元

   4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000元

   5）、 奖励：

    34929平方米*100元/平方米=3492900元

   上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

   按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

    对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在    路靠近   小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置  

      一栋  15层29.4*13.8*15层；

      一栋   12层29.4*13.8*12层；

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