施工图设计指导书_深圳土地房产交易中心

设计建设要点

工程名称:深圳市高新技术企业联合总部大厦深圳市南山区高新技术产业园区填海六区02-14地块

2012年10月

目录

1、工程概况

2、设计依据

3、设计总则

4、专业设计要点

Ⅰ营销策划要点

Ⅱ建筑设计要点

Ⅲ结构设计要点

Ⅳ设备设计要点

Ⅴ电气设计要点

Ⅵ给排水设计要点

Ⅶ室内装修设计要点

5、附件一：设计建设要点简表

1、工程概况

1.1项目名称：

深圳市南山区高新技术产业园区填海六区02-14地块

1.2业主单位：

深圳市科技创新委员会

1.3设计单位

深圳机械院建筑设计有限公司

1.4项目位置：

该项目位于南山区高新南区填海六区，项目用地编号02-14，科苑南路以西，滨海大道以北，西北紧临学府路

1.5 功能定位：

1.5.1深圳市高新技术企业联合总部大厦主要功能定位是以属于政府鼓励扶持产业类企业的企业总部，总部具有办公和研发功能。项目的定位是上市企业总部大厦，均为高新技术企业，因此本项目建筑功能定位为智能化建筑、绿色节能建筑。高端智能化写字楼对信息高速处理、环保节能、人性化设计提出较高要求；在信息处理、智能管理、环保节能、生态理念等多个方面有所突破；倡导高效、生态、健康的办公模式。

1.5.2本项目应具备功能定位的前瞻性和使用功能的扩展性，用以满足在使用过程中出现的需求变化和技术更新要求。同时，要求本项目以市场领先的设计理念和产品素质保证未来长期的使用与发展。

1.6 规划控制指标、总体布局及建筑退红线要求：

计容建筑面积≤101900㎡（配套商业10190㎡，其余为研发办公用房，未含地下车库和设备用房及核增建筑面积），容积率≤19.2；覆盖率≤70%；绿地率≥15%；停车位≥350辆；建筑高度220m,其中裙楼≤25 m；建筑退线各边≥6 m；车辆出入口设在东北和东南面规划路；在东南和西南预留与周边地块相连的地下车行通道和公共步行空中通道；沿南面弧形部分建筑底层应设骑楼，骑楼宽3 m，高5 m。其余详见企业联合总部大厦城市设计控制图。

1.7工程概况：

高新技术企业联合总部大厦总建筑面积约119600㎡（其中地下17700，地上101900），楼高220m，裙房为办公商业配套辅助功能，塔楼为甲级写字楼；共设4层地下室，包括停车库、设备用房等。本项目建筑设计方案由机械院建筑设计有限公司完成。具体技术经济指标详见附件一《深圳市高新技术企业联合总部大厦方案设计文本》

2、设计依据

2.1深圳市规划局《建设用地规划许可证》〔深规土许ZG-2011-0028号〕；

2.2《深圳市规划合国土资源委员会建设用地方案图》（方案号2011-003-0017）；

2.3深圳市高新技术企业联合总部大厦可行性研究报告；

2.4关于深圳市高新技术企业联合总部大厦可行性研究报告的批复；

2.5 关于调整深圳市高新技术企业联合总部大厦规划条件的函（深规土二局函[2010]638号）；

2.6 深圳市高新技术企业联合总部大厦项目建筑设计方案公开竞赛文件；

2.7 项目初勘报告；

2.8国家、广东省、深圳市现行规范、规程及有关规定；

2.9《建筑工程设计合同》；

2.10本设计建设标准是以国家相应标准及规范为基础，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的概括、总结、界定、补充和完善后编制而成。设计中的建筑、市政、水、风、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及深圳市有关设计标准及规定。

3、设计总则

3.1本项目为甲级写字楼。在设计中除满足国家及省市有关规范、规程、规定之外，还应注意整个环境的安全卫生、环境保护、节能、节水、节材、保温隔热、噪音控制等问题，在设计中提倡采用成熟、先进、可靠且经济性能好的新技术、新材料、新产品。充分体现设计以人为本之原则，并将本项目建成为一个集高新技术研发、创业投融资交流、配套服务为一体的5A智能化办公大厦[OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA （安保智能化）]

3.2设计中涉及到的建筑、结构、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气、人防、智能化、煤气等各专业除执行各专业有关规定、规范外，尚应符合地方的有关标准、规定、准则及要求，还应符合任务书要求及甲方的使用要求。。

3.3设计中要认真贯彻深圳市政府规划、消防、环保、人防等建设主管部门对该项目设计方案的审批意见和要求。

4、各专业设计指引

Ⅰ营销篇

1、项目定位

1.1总体定位

深圳高新南区具代表性的地标建筑物、南山区高档5A甲级写字楼

1.2商务综合体主次定位

?高档甲级写字楼——核心功能

?配套商业部分——高标准写字楼配套商务商业功能

1.3功能组合

综合考虑项目地块情况、建筑成本、项目定位、入驻企业的特点，参照国内外地标性建筑物的功能组合，本项目的功能组合：

?塔楼——5A智能化甲级写字楼

?裙房——高档甲级写字楼商务商业配套

2、写字楼定位

2.1写字楼属性

?针对高科技企业总部入驻的使用特点，本设计旨在将大厦打造为国际性甲级

写字楼——即相对低成本、高市场认可度，强调“品位”与“高附加值”

?品位：国际化、智能化、生态化、人性化。

?高附加值：重点打造客户看得见、摸得着的部分，如建筑外观、大堂、电梯、

空调、层高、网络、景观与环境等。

2.2物业发展标准

2.3写字楼面积划分

办公部分按标准层整层出售或出租设计。智能化信息点接至各层相应位置。2.4配套建议

■大型无柱架空办公入口广场——生态化、人性化。

■气派大堂——国际化、生态化、人性化。

■商务中心（接待前台）——主要功能为：定票、接待、咨询、礼仪服务等。■总部会所——在大厦顶部两层设置完善的行政会议、商务晚宴、新闻发布等服务设施，并设有由低层办公门厅直达的VIP电梯，提供企业接待、洽谈、高级会议、晚宴、联谊的场所。

3、办公配套商业定位

3.1配套商业属性

服务大厦内总部办公和总部经济的高标准配套性服务性商业。

3.1商业面积及业种

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