这六个监测点及其比较案例分别是:
一,南池子大街52号用地价格评估
(王府井百货集团股份有限公司住宅用地,四合院)
比较案例: 1,西城区银锭桥胡同18号院 2,东城区国子监街45号院
3,西城区南官房胡同1号
二,城市芳庭居住用地价格评估
比较案例:1,紫芳园四,五,六区 2,蒲安东里7-8号楼
3,芳古园住宅小区一区
三,建欣园地价格评估
比较案例:1,宋家庄家园1#2#3#楼 2,马家堡路88号1,2#住宅楼
3,珠江骏景南区住宅项目
四,芳星园二区体育健身中心土地价格评估
比较案例:1,丰台区方庄芳城园三区 2,北京市五金矿产进出口公司土地
3,丰台区供销合作联合社1层底商
五,上汽首创厂房土地价格评估
比较案例: 1,莲花池长途客运站公交用地 2,丰台区于家坟88号
3,中关村科技园丰台园产业基地二期
六,北京海运商业服务公司土地价格评估
比较案例: 1,夕照寺危改三期西区 2,中国医药保健品进出口总公司办公楼 3,方庄芳城园一区21#楼中段变电室办公房
下面就以建欣园项目为例,说明这些项目评估方法
一,估价项目名称:建欣园地价格评估
二,估价对象:估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路;西至建欣园小区路;南至建欣园小区路;北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为7420平方米,土地面积为6321平方米,容积率为1.17,土地规划用途为居住,五级用地.
三,估价期日:二零零四年十二月三十一日
四,地价定义:该监测点的地价是:
1,于估价时点2004年12月31日,在现状容积率1.17,现状土地开发程度"七通"条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格.
2,于估价时点2004年12月31日,在设定容积率2,土地开发程度"七通一平"条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格.
地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种.
五,估价方法:市场比较法,假设开发法
1,测算在现状容积率1.17,现状土地开发程度"七通"条件下的楼面毛地价和地面熟地价.
(1)市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程
因素说明
比较因素
实例1
实例2
实例3
资料来源(即获取途径,例如网上,查出让档案等)
宋家庄家园1#2#3#楼
马家堡路88号1,2#住宅楼(新增面积)
珠江骏景南区住宅项目
位 置
丰台区宋家庄
丰台区马家堡路
丰台区永外果园43号
交易日期
2004年5月14日
2004年5月14日
2004年4月29日
交易价格(楼毛)
550
480
460
交易情况
正常
正常
正常
用 途
住宅
住宅
住宅
区域因素
繁华程度
一般
一般
较好
公共交通
一般
一般
较好
公共设施
一般
一般
一般
集聚条件
较好
一般
较好
个别因素
临路条件
一般
一般
较好
建筑物情况
钢混
钢混
钢混
使用年限
70
70
70
比准价格
545
480
442
楼面毛地价(元/平方米)
489
楼面毛地价=489元/平方米
考虑该地区居民居住密度的情况,估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平,确定在规划容积率1.17时楼面拆迁安置补偿费用为1200元/平方米.所以
楼面熟地价=楼面毛地价+楼面拆迁补偿费用
=489+1200=1689元/平方米
地面熟地价=楼面熟地价*容积率
=1689*1.17=1976元/平方米
(2)假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程
销售单价
销售面积
开发价值
建筑费用
专业费用及不可预见费
利息
销售费用
税费
利润
开发余值
地面熟地价
5000
7420
37100000
1760
168
406238
742000
2040500
2942399.6
12512407
1959
数据说明:
销售单价:根据市场调研获取;
建筑费用:根据同区域同规模档次的建筑获取;
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