当前形式下业主委员会制度(3)

　　(五)业主委员会成员多为义务工，缺乏相应的利益保障。《条例》规定“业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力才能做好物业管理工作，如果不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内能够做到，但是无论谁成为业主委员会委员，期待其长时间地、无偿地或工作量与报酬不对称地为大家服务，是不大可能的。一个稳定有效的业主委员会运行机制应当建立在合理的利益平衡的基础上，而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会委员大多无偿服务，个别实行津贴补助的也往往因为没有制度规定，而引来众多质疑。在这种情况下，业主委员会成员时常轮换，难以保持工作的连续性。可以说津贴问题直接关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。

　　二、完善业主委员会制度的对策

　　(一)明确业主委员会的法律地位。《条例》确立由全体业主组成的业主大会作为代表全体业主公共利益的立法精神是正确的，但因未准确界定业主委员会的法律主体地位，使得这种精神在实践中因操作性较差、公共利益不便于维护而大打折扣。

　　首先，考虑到业主大会的涉及面广、松散性以及会议的操作难度，在确立业主大会的决策和代表机构地位的同时，赋予业主委员会一定的决策权限非常必要。当然，这种决策权也仅限于执行当中的事项、日常工作当中的事项以及一般性的突发性事件的处理等方面。其次，还应明确业主委员会在决策权限范围内代表性的问题。《条例》仅明确了一项业主委员会可以代表业主大会的情形，即可以代表(以公章形式)业主大会和选聘的物业公司签署物业服务合同。因此，要明确业主委员会在决策范围内的事项、以其名义从事的代表业主大会的活动以及所拥有的法律效力。再次，关于社区公共事务管理诉讼主体的缺位问题，国家的法律、法规可赋予业主委员会诉讼主体地位，使其具有法人资格。

　　(二)建立专门的业主委员会筹办机构，强化政府在业委会组建中的作用。业主委员会不同于其他自治性组织，它是业主利益的代表。如果没有业主委员会，小区物业的各项监督和管理工作就很难开展，业主难以形成合力，其权益也难以得到维护。所以，为了维护业主的利益和小区的良好秩序，政府应该像成立社区居委会那样，牵头组建首届业主大会和业主委员会，帮助各小区组建起一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。同时，相关法律、法规还应明确业主委员会的成立时间和期限，并简化业主委员会成立的相关程序。因此，应该通过强化政府在业主委员会组建中的作用，保证业主委员会的及时建立，使各新建小区尽快进入一种良性的物业管理状态，避免出现小区公共事务管理的无序状态。

　　(三)明确业主委员会的权利和义务。现行的物业管理制度只对业主委员会的职责进行了原则规定，但不够细化。首先，应规范业主委员会在与全体业主之间的民事代理法律关系中的权利义务：在全体业主和业主大会的授权下，业主委员会有权以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；应当定期在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受监督。其次，应规范业主委员会在与全体业主之间的管理关系中的权利义务：业主委员会有权监督全体业主对于业主公约的实施，收取、使用和管理专项维修资金；应当接受全体业主对于其管理活动的监督。再次，应规范业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中的权利义务：签订物业管理委托合同，有权代表全体业主委托物业管理企业进行物业管理，监督物业管理企业履行物业管理委托合同；定期向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用，协助物业管理企业收取物业管理费。

　　(四)实现业主委员会职业化、专业化，业主委员会成员实行聘任制。业主委员制度中“利”的缺失对物业管理关系的失衡甚至是业主一方的内耗应当负有很大的责任。业委会所凝聚的效力在不断升级的业主对利益的疑虑和内讧中消耗殆尽。委员“利”的缺失使得这种制度安排不可能持续稳定，我们不可能要求委员永远遵循道德的约束而甘心为其他业主付出，这不公平也不合理。因此，业委会委员应当“职业化”、“专业化”，通过专职、专业取代现在的兼职和非专业做法。

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