小区物业服务企业选聘方案

青羊区博瑞·都市花园第二届业主大会业主委员会

博瑞?都市花园选聘物业服务企业方案(草案)

（征求意见稿）

（第 2 0 1 0 0 5 1 7 0 1 5 号 ）

根据中华人民共和国《物权法》、国务院和成都市《物业管理条例》、

《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》等法律法规，以及博瑞?都市花园（以下简称“本小区”）《管理规约》《业主大会议事规则》的相关规定，制订本小区物业服务企业的选聘方案。 本小区业主大会与博瑞物业管理有限公司（以下简称博瑞物业公司）原签订的物业管理服务合同已于2008年12月31日期满终止。博瑞物业公司由街道办指定代管本小区物业服务事宜已近一年半（代管期间该公司只是依照原物业管理服务合同中约定的物业服务事项、质量提供相应的物业服务），在此期间，博瑞物业公司已经失去原物业管理服务合同主体的法律地位；第二届业委会成立后，业委会曾以工作函的形式向博瑞物业公司发出补办续聘手续的要约，博瑞物业公司在2010年2月10日的回函中明确表示愿意参与竞聘；业主大会通过的《管理规约》第三条明确约定本小区物业管理模式为“本建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业，双方依据物业服务合同约定共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生、绿化养护、安全防卫和公共秩序的物业管理模式。”鉴于上述情况，本小区物业服务企业的聘用只能采取选聘方式。

希望广大业主能主动关心小区的和谐建设。为提升小区的品位，为使自己的物业有所增值，积极推荐自己心目中的好的物业企业来参加竞聘。同时从小区整体利益出发，行使好自己的权利，积极参与、精心挑选，争取选聘一家能真正为广大业主服务的物业企业。业委会及选聘工作组会将选聘情况和进程及时告之全体业主，使这次选聘工作真正做到公平、公开、公正、透明。

一、物业服务企业选聘的原则：

（一）根据国务院《物业管理条例》第三条的规定，本次物业企业的选聘工作坚持公开、公平、公正的原则。根据《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》第一条的规定，本次选聘工作采取公开招标投标方式进行。

（二）根据本小区《管理规约》第十一条、《业主大会议事规则》第二十二条的规定，业主委员会作为业主大会执行机构，负责办理实施招标活动相关事宜。为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳

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定，本次选聘工作由业委会领导下的选聘工作组具体实施。

（三）区房管局、街道办、社区指导监督原则。

（四）物业服务企业选聘结果，由全体业主投票表决，经权数和户数均超过1/2的业主通过后生效。

（五）参聘物业服务企业应本着公平竞争的原则，物业公司宣传时可作比较，提出多项主张和意见，但不得攻击其他物业公司，不得以各种不正当的手段进行上门拉票，不得有乱张贴、乱派发资料、虚假宣传等影响公平竞争和干扰业主生活、扰乱正常选聘工作的行为。如有上述不正当手段和现象之一，则经选聘工作组核实并表决是否取消其参聘资格。

（六）为避免出现恶性压价竞争，给本小区留下服务隐患，本次竞聘不得低于现有服务质量，在住宅和商业物业费上不得低于现行物业服务费标准。

二、服务质量标准：

（一）标准一：维持现物业服务收费标准（多层住宅0.8元/㎡·月，电梯住宅1元/㎡·月，商铺2元/㎡·月），地下和架空车位物业服务费30、40、50元/个·月；服务质量不得低于现有的实际服务质量水平，在安防、卫生、绿化方面应有所提升（服务质量标准见附件）；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。

（二）标准二：按“一级物业服务等级”服务标准和“乙等环境设施设备项目等级”（目前小区现有环境设施设备项目等级还无法达到“甲等”）服务标准，要求达到和超过刚入住时的服务水平；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。按成都市《关于进一步规范物业服务收费的通知》中的政府指导价，本标准的物管费可能达到电梯1.56元/㎡·月；多层1.07元/㎡·月。

以上两个标准，在业主大会召开前由幢代表在收集意见基础上表决选定一个标准，提交业主大会表决。

三、参聘物业服务企业报名条件

（一）根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，参与竞聘的物业服务企业必须具备二级及二级以上的资质，信誉良好（建立了企业及其从业人员的信用信息，且上年度年度信用记分高于60分。届时业委会将组织业主和业主代表对参与竞聘企业进行明察暗访）。

（二）必须是依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得资质证书的企业。

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（三）为建筑区划配备的物业服务力量与《成都市物业服务力量配置指导标准》相对应。

（四）必须持有该企业现有物业服务小区业主委员会出具的能配合所服务的小区业主大会、业主委员会为小区物业管理服务的证明。

（五）能承诺按照《成都市物业服务履约保证金管理指导意见》的规定交纳物业服务费用总额的20%作为物业服务履约保证金；承诺签订规范性的物业服务合同；承诺严格按照小区管理规约和物业服务合同开展工作，维护业主利益，不能接受地产公司的违规指令，未经业主大会和业主委员会表决同意不得允许开发商进入本物业管理区域施工或进行其它任何商业活动等，诺有违反立即解约，保证金不退”。

（六）本小区原物业服务企业应于竞聘报名时向业主委员会提交本小区以下资料原件：①竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。②技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。③物业质量保修文件和物业使用说明文件。④实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。⑤业主档案和物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。

（七）、 按相关法律法规的规定缴纳投标保证金，由第三方代管。 四、选聘工作流程

（一）公示选聘工作组分工职责、选聘方案（草案）（征求意见稿）和召开业主大会公告。

（二）制订和表决正式选聘方案。 1. 将选聘方案（草案）（征求意见稿）中制订的两个服务标准供代表大会选择，代表大会选定一个标准提供给业主大会表决，制定正式选聘方案（草案）。

2. 公示正式选聘方案（草案）（包含选聘方式、具体实施者、服务标准、详细的报名条件）、业主花名册，标准物业服务合同（物业管理服务合同<示范文本>）。

3. 选聘方案（草案）和服务标准采取书面征求意见方式召开业主大会表决通过。

4. 公布表决结果。

（三）评标工作,评标结果提交业主大会表决

1. 根据通过的选聘方案开展招标工作，制订标书、细化报名条件、制订评标方案，公告招标书及评标方案，邀请达到标准且有意向的物业

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企业参与投标。

2. 安排投标企业展示物业服务方案和现场答疑，组织业主代表对投标企业参观考察。

3. 业委会组织栋代表和业委会成员一起评标、预选出三家企业。 4. 公示评标和投票选择结果，提供给业主大会投票决定。

5. 组织召开业主大会书面表决，从三家候选企业中选出一家，经权数和户数均超过1/2的业主通过即中标。

6. 公布表决结果（如果无任何一家有效过半，则由选聘工作组投票表决选择出其中一家企业，提交业主大会再次表决是否聘用。若仍未能有效过半，则依法重新组织招标工作），宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书，同时通知所有未中标的投标单位。

7. 公示物业服务合同内容。

8. 业委会与中标物业服务企业签订本小区物业服务合同。 9. 安排工作交接。 （四）时间安排

1. 暂拟定于2010年6月5日——6月12日以书面形式召开业主大会，表决选聘方案（同时补选业委会缺额委员）。

2. 以后每步工作推进时间根据工作进展来确定。

3. 此次选聘物业工作所需公告事宜,由选聘工作组负责公示，由业委会兼章。统一公示期限为七天，请广大业主积极参与和关注。

五、业主提出意见和建议的方式

（一）凡对公示文件和选聘工作有意见和建议的业主，请到业委会办公室以书面形式提出，匿名意见和建议恕不受理。

（二）选聘工作组办公地点、联系方式

办公地点：27幢5单元102号业委会办公室 联系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待 邮箱地址：qmipajun@126.com

（三）网上公示文件。网址：www.brbbs.org

青羊区博瑞·都市花园 第二届业主大会业主委员会 物业服务企业选聘工作组

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服务标准

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项 目 内容与标准 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 （一） 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 综 6、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达合 现场，有报修、维修和回访记录。 管 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示理 服务项目与收费价目。 服 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情务 况。 9、按规定至少每半年公布一次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况。 10、按合同约定规范使用建筑物及其附属设施专项维修资金。 11、每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于85％。 1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，每3日检查1次房屋共有部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每3日巡查1次建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门（二） 窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 房 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建屋 立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的管 禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外理 观、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、建筑区划主出入口设有建筑区划平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 项 内容与标准 目

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1、对附属设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2、建立附属设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （三） 4、对附属设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范共有 围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编设施 制维修、更新改造计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，设备 向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修 维修或者更新改造。 养护 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、建筑区划主要道路及停车场交通标志齐全。 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 1、建筑区划主出入口24小时值勤。 （四） 2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 协助 3、对进出建筑区划的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 维护 4、对进出建筑区划的装修等劳务人员实行登记管理。 公共 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主秩序 委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 1、按单元设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次。 2、建筑区划道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共有部位玻璃每（五） 月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积保 水。 洁 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并服 视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现务 异常及时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 1、有专业人员实施绿化养护管理。 （六） 2、对草坪、花卉、绿篱、树木每两月进行1次修剪、养护。 绿化 3、每周清除1次绿地杂草、杂物。 养护 4、根据气候，适时进行浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 管理 5、根据长势，适时进行喷洒药物，预防病虫害。 5771001803090012095 579036822859633082 5771001803090012386 576137399735760696

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