常州市房地产市场研究
致：常州常惠发展有限公司
承蒙贵司信任，在我司提交了“常州红梅居住区项目”营销策划方案竞标报告后再一次给予我司最终竞标之机会。基于我司对项目的深入理解和对常州房地产市场的进一步分析，结合我司多年操盘之经验，现提交有关常州房地产市场与项目整体发展战略进一步细化的分析报告。
本报告结合常州房地产市场的特征，针对市场上个性化突出并已成功的案例，初步提出了项目整体发展战略的方向，同时也为下一步产品定位与营销策划圈定了整体框架结构。
由于时间关系及一些客观因素的限制，本报告有分析不透彻之处，望贵司提出宝贵意义，我司将在今后的进一步合作中不断深化，进一步拓展思路，为贵司成功开发“常州红梅居住区项目”锦上添花。
顺颂商祺！
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常州房地产市场研究
一、常州---快速崛起的房地产热土
近年来常州房地产市场飞速发展，成为人们关注最多的热点地区之一，常州房地产市场自1999年开始回升，2001年遇到点小波折，到了2002年的9月开始复苏，从2000年到2003年，常州的房地产市场连续4年保持着上升势头，且上升速度逐年加快，2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。
2003年常州房地产开发销售汇总一览表（2003年1—11月）
区 域 类 别 完成投资 施工面积 新开面积 竣工面积 销售面积 销售额 销售价格 空置面积 2003 同比 2003 同比 2003 同比 2003 同比 2003 同比 2003 同比 2003 同比 2003 同比 商品房 全 市 住宅 办公 24755 商业 81449 商品房 市 区 住宅 办公 24113 274.95 21.51 22.08 11.22 商业 69111 97.06 73.15 81.42 44.13 437307 306238 28.71 12.97 372696 259122 32.34 16.76 267.78 110.11 21.86 22.12 11.22 80.2 84.03 49.48 565.74 435.31 15.07 5.18 487.80 366.86 12.88 1.42 289.74 213.69 39.57 20.63 244.02 173.86 42.43 122.73 -3.67 108.15 18.77 94.29 769.77 140.31 2.07 -70.43 1.41 69.01 4644 -68.96 3294 0.15 1.34 21.51 121.3 17.11 82.22 59437 94.41 3474 6.69 8.41 929.36 140.36 1.92 18.94 118.2 16.14 110.7 56146 148.56 116.89 0.56 -8.41 -13.47 -72.25 89.2 1.41 134.98 114.47 -8.28 -12.03 -12.84 -19.25 -69.01 255114 191962 6.39 2359 22.06 20.24 -2.27 2152 21.02 9.17 4644 295997 229233 9.88 2193 19.81 24.88 3.46 2003 17.61 12.57 -68.96 107.99 3294 0.15 1.34 3479 -1.29 7.22 -54.67 -64.49 -71.97 -18.51 -59.39 -70.51 -71.97 -24.56 第 2 页 共 25 页
2004年一季度常州房地产数据
1.房地产投资 单 位 亿元 亿元 亿元 亿元 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 亿元 亿元 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 一季度累计 20.4 17 3.1 2.5 494.86 150.71 118 1.7 25.4 44.01 41.15 10 8.5 36.31 34.63 18.34 9.35 累计比去年 同期±% 102.8% 119% 76.5% 104.3% 52.17% 115.27% 130.2% -72.1% 147% 59.11% 49.53% 82.5% 56% 72.25% 70.76% -55.54% -63.72% ＃住宅 ＃办公 ＃商业 2.商品房屋施工面积 ＃本年新开工 ＃＃住宅 ＃＃办公 ＃＃商业 3.商品房屋销售面积 ＃销售给个人 4.商品房销售金额 ＃销售给个人 5.竣工房屋面积 ＃住 宅 6.空置面积 ＃住 宅
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1、 基本数据说明了什么？
? 开发投资持续增长、结构发生显著变化。
近年来，大规模的市政拆迁和旧城改造，使常州市商品房市场需求量日益增加，呈现出多年来少有的供不应求局面，许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象，这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年以来，常州市住宅投资增长速度明显加快，对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显，住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。
? 开发投资规模不断增大，开发空间大幅度上升。
常州正在建设特大城市，市区面积由280平方公里扩大到1864平方公里，如何在新的更大的城市空间范围内统筹安排，优化整合城市空间布局和各种基础设施建设，是开发商需要考虑的问题，同时如此大的扩张需要大量的基础设施建设的配合，在实际操作性上有着一定的难度及长久性。
2003年常州市住宅实际开工面积213万平方米，竣工面积117万平方米，销售面积114万平方米，从数量上看，供需基本平衡，但这几年，常州市开发项目比较集中在老城区地带，随着特大城市建设的框架拉开，常州市房地产开发空间会有大幅度上升趋势。《常州市城市总体规划纲要》指标要求，2005年市区城市化水平要达到66%，2010年达到70%；居住水平方面，近期人
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均建筑面积达25平方米，2010年人均建筑面积达32平方米，成套率达85%。这几年市区居民的居住需求会有较大增加，加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念会进一步带来新的需求和房地产产品的“新陈代谢”。
? 供求基本平衡，局部区域市场出现供不应求的局面。
常州房地产市场在去年及今年一季度供需呈现两旺，自2002年以来，常州市商品房批准销售面积（供给量）与商品房实际销售面积（有效需求量）的差距逐步缩小，供求之比也在逐年下降，供求总量基本保持平衡。但伴随着特大城市建设步伐的加快，常州市危旧房改造及城市拆迁规模明显扩大，商品房市场需求量也急剧上升，加上去年商品房竣工面积减少因素的影响，局部区域市场出现了供不应求的局面，同时还带动了空置住宅的消化，使商品房空置面积达到多年来的最低点。
? 商品房成交价格明显上涨，持续上扬会遇阻力。
在常州房地产市场呈现求大于供的运行格局下，商品房的销售价格也一路上涨，从发展趋势看，常州市楼盘品质的提高，土地价格的上升以及经济发展水平不断提高等因素会在客观上使房价有所上扬；但另一方面，常州市房地产市场发育程度较好，市民的住房需求已在前几年得到一定释放，供需的急剧矛盾已趋缓和，加上特大城市建设，客观上需要拉大城市发展框架，许多
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开发项目会集中在开发成本较低的城市外围和城郊结合部，这将对平抑房价起到十分积极的作用。今年，由政府直接主持的经济适用房建设也将全面推开，再考虑到二手房市场活跃这一因素，所以预计常州市的房价会在近几年处于比较稳定的时期，持续上扬会有一定阻力。
二、2004年市区楼市供应量将有哪些及各自特点？
（一） 市中心板块
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 金色新城西区 河景花园后期 天禧星园 桃林雅景 九州广场 橡胶厂及周边地块 新天地嘉苑 西瀛里地块 红梅假日广场二期 泰富世纪大厦 康怡五期高层 总建面30万㎡ 总建面14万㎡ 总建面5万㎡ 总建面5万㎡ 总建面7万㎡ 总建面14万㎡ 总建面18万㎡ 总建面32万㎡ 总建面1.5万㎡ 总建面6万㎡ 总建面1.5万㎡ 本区域板块推案量（包括在售个案余量）预计将在70万㎡左右，本区域较为突出的特点在于：其成熟的生活配套，便利的交通，优越的教育环境等。市中心的消费需求总是最旺盛的，随着土地资源的越来越稀缺，其房地产价值也将不断攀升。
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（二） 新北区板块
1 2 3 4 5 6 7 8 9 富翰苑 太阳城 侨光苑 富都酒店公寓 时代广场 太湖明珠苑 大成苑二期 旺角花园 高尔夫花园 总建面20万㎡商住项目 总建面14万㎡ 总建面5万㎡ 总建面3万㎡ 总建面13.6万㎡ 总建面41万㎡ 总建面5万㎡ 总建面5万㎡ 总建面30万㎡（别墅） 总建面4万㎡ 总建面16.8万㎡ 总建面50万㎡ 总建面20万㎡ 一期总建面8万㎡ 10 星海银街 11 燕山商业步行街 12 江苏万方三井地块 13 兴桥小区地块 14 彩虹城 已公开个案后期销售的还有嘉顺花园、怀德名园、蓝色港湾四期、藻江花园二、三期、府琛花园商业和办公、大成苑一期。预计推出量将在125万㎡左右。如此大的推出量充分反映了政策导向的结果，新北区正以优美的生活环境，日益成熟的基础配套，高品质的生活空间及相对较低的价格优势吸引着众多消费者的目光。
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（三） 城西板块
1 2 3 4 5 6 7 8 建筑构件厂地块 蓝天小区 都市桃园 勤德家园 总建面40万㎡ 一期推14万㎡ 多层3万㎡，别墅5万㎡ 推出15万㎡ 恒鑫大厦旁商办项目 总建面2万㎡ 蓝天小区华光项目 陈渡桥经济房 香江华庭 推出量10万㎡ 总建面10万㎡ 总建面38万㎡ 目前在销售的个案还有阳光绿洲、银河湾二期、秋水云庐花园、紫荆苑。预计推出量约在80万㎡。该区位因其发展较早，大型综合社区较多，从而形成了基础配套较为成熟的生活居住区，此外该区域的消费实力很强，比较青睐于中高档的住宅小区。
（四） 城东板块
1 2 3 红梅大厦 五角菜场地块 常惠项目 总建面2万㎡ 总建面3万㎡ 首推出约5万㎡ 本区域板块推案量约10万㎡。此片区属于常州较老的、非常集中的成片居住小区，近两年来没有大型的住宅小区出现，存在着一定的市场空白点，该区域的生活服务配套与交通系统有待改善，但因其属于老城区，有区域情结的消费者
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很多，只是目前市场上没有一个高档的居住区供他们选择。因此对于本项目来说须脱颖而出，先入为主，快速占领市场。
（五） 南部湖塘板块
1 2 3 4 5 6 7 民航机场兰陵项目 紫阳花园三期余量 清潭在水一方项目 丽华三村续建项目 新城南都 拖拉机厂地块 湖塘纺织产业交易中心 总建面4万㎡ 共推出3万㎡ 总建面7万㎡ 总建面3万㎡ 总建70万㎡ 总建14万㎡ 总建14万㎡ 本区域目前在售还有：富甲一方、四季新城五期、丰乐公寓后期。本区域板块推出案量将在120万㎡左右。该区域是在武进市划归常州为区之后形成的热点，它与新北区形成呼应，在常州市总体发展规划的“一体两翼”中，一翼就是新北区，另一翼便是南部湖塘板块，该区域的消费支撑在于大量原武进所属县镇的消费者，其经济实力相当强，甚至超过常州市区。他们的购买意愿在于，在配套成熟的城市中心区域安一个家，而目前该区域的价格是相对常州市区较为便宜的，具有较强的吸引力。
? 综上所述，2004年常州市区总体推出量预计约400万㎡左右。
其中包括了经济适用房，面对如此大的供应量，不难看出今后两年常州的房地产必将是一个战火纷飞的竞争年。
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三、 谁带动了常州房地产的发展？
? 全国整体房地产市场的繁荣发展
2002年以来，全国房地产市场迎来了新的春天。开发理念、开发产品、后期服务等都得到了前所未有的大跨越、大发展，同时也吸引了开发商、老百姓的饥渴目光，卖方思绪活跃了，买方需求渴望增加了，带来了新一轮的房地产的大发展、大跃进。
长三角经济腾飞带来的一个直接后果就是土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了\长三角\区域内房价的不断走高。如：上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。杭州市房价从1998年均价3278元/平方米涨至2003年底的5861.6元/㎡，涨幅近80%，超过上海位居全国第一，被业内称为“杭州现象”。
而区域内的二级城市，近年来房价也有大幅上涨。如：宁波商品房平均售价从2000年每2500元/㎡涨到2003年的4472元/㎡，上涨幅度近80%。而曾是沪宁线上楼价最低的苏州，近年来房价也涨幅惊人，其中2003年底苏州工业园区的商品房均价已超过4000元/㎡。
在这样情况下，作为苏南集团军的常州自然不会脱离这样的大形势，常州的老百姓开始新一轮的跟窝风，改善居住
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环境、获得高额的投资回报使得常州房地产的买方市场活跃起来。有了买方市场必然带来卖方市场的勃勃生机。
? 政府政策的导向
全国房地产市场迎来崭新的春天的同时，常州市政府根据城市发展规律，提出大力发展新北区的战略，市政府计划北迁、大搞新北区的市政配套建设、低价出让土地，让开发商看到了新的商机，让老百姓看到了生活配套完善崭新的居住区，带动了常州房地产市场的加速发展。
? 外来开发投资的涌入
常州是经济发达地区和全国房改试点城市，企业制度改革和房改工作比较彻底。投资主体实现了由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局转变，民营和外商企业投资已占全市房地产投资的半壁江山，并有继续上升的趋势。自2003年以来，常州的房地产开发出现了一定程度上的“围城”现象，本地的一些开发商纷纷到经济欠发达地区寻找项目，而实力比较强的外商、外埠及外行业的单位则大量涉足常州市的房地产开发建设，这既促进了常州市房地产开发建设的技术交流，同时也在一定程度上锻炼了常州市的投资主体，并使行业的外向度进一步提高。同时产品的品质进一步提高，促进行业的发展，从而带动整个市场的发展。
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? 外来消费投资的涌入
在消费主体方面，常州市早在1998年就取消了实物分房政策，推行住房分配货币化，单位和集团消费已基本淡出房地产市场，个人成为住房市场的消费主体。另一方面，由于常州经济的快速发展以及招商引资力度的不断加大，外省市和境外人士到本地区购房的数量不断增加，个人消费群体严格的区域性被打破，如“浙江军团”已在常州市房地产消费中占有一席之地。
四、 市场的消费群体是如何构成的？
? 结婚夫妻
今年民政局统计资料，今后几年常州城区每年将有8000－10000户新人需要登记结婚。假设有5000户购买100㎡的新房子，那将每年消化50万㎡的新商品房。
? 改善居住条件人员
2003年常州在岗人员收入突破17000元，今年还将有25%的增长。居民收入提高了自然就会消费，大多数人最根本的需求就是房子，置业将成为他们消费的首选。
? 农村进城人员
新北区的大力发展、青龙工业园的快速建造、武进的撤县变区等等，使得常州市区的范围不断扩大，增加了附近农民的收入，勾起了他们圆城市人的梦想。
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? 拆迁人员
2004年常州拆迁量基本和去年相同，全市拆迁面积270万㎡，城区大概有6000多户拆迁。假设有3000户购买100㎡的新商品房，那将消化30万㎡的新商品房。
? 投资客户
全国整体房地产市场的蓬勃发展，常州房地产市场的稳定快速发展，给很多人带来赚钱的机会。不光越来越多的本地个人资金投资房地产，还有大量的外来资金涌入常州房地产市场。
? 外来工作创业人员
常州第三产业的快速增长，带来全国各地的生意人来此淘金，他们需要先解决居住问题才能更大精力投入事业中去。现在大学生普及，常州每年都吸收5000名大学生投入到常州的各项建设中去，他们中大多数都是外地人，自然会在常州安家置业。
消费者构成人群比例分析
结婚夫妻 改善居住条件者 农村进城者 拆迁人员 投资客户 外来工作创业者 25% 30% 3% 15% 15% 12% 购 房 人 员 比 例外来工作创业者12%投资客户15%拆迁人员15%结婚夫妻25%农村进城者3%改善居住条件者30%
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? 消费群体购房目的到底是什么？
决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。
消费者买房的第一步：明确购房目的： ——无数遍地问自己：为什么要买房？
——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？
常州人买房的目的-1投资14%办公1%结婚22%给父母4%给子女10%改善居住23%基本解决居住26%
常州人买房的目的-2保值40%收租24%炒房36%
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? 消费群体购房的区域在哪里？
常州房地产市场分为五大片区，消费者选择意向从高到低依次是：城北片区、城中片区、城南片区、城西片区、城东片区。
消费者购房区域选择400 %0%城北片39%城中片21%城南片20%城西片12%城东片8%系列1
城北片区政府政策的大力倾向，一些规划中的公园、绿地、体育场、道路、学校、医院等配套设施的布局建设为房地产项目开发提供了明显的利好。成为购房者最满意的片区。
城东片区由于属于老城区，目前开发量较少，购房者的需求未能充分挖掘，随着该片区大量项目的上市，该片区消费者的购房积极性将会大幅度提高。
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? 消费群体对户型的需求是怎样？
面积 比例 户型 比例
70㎡以下 70-100㎡ 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160㎡以上 10.1 一房一厅 3.8 42.8 二房一卫 38.6 28.6 三房一卫 26.9 14.3 三房二卫 25 4.1 四房二卫 1.9 0.1 跃层 3.8 通过对常州整体消费群体的分析，我们总结了以下几个特征：
? 消费行为有一定跟风现象，有着羊群效应，如排队买房、随政策
选择区域等。
? 消费者较容易接受新事物，如对小高层、高层的快速接纳。 ? 消费者对教育、配套要求较高，如对学区房的选择，及为小孩教
育舍得花成本。
? 消费者超前消费意识较强，如购房消费中贷款占了很大的比重。 ? 片区消费情结较明显，消费者购房的区域选择上还是倾向于原来
居住的区位或毗邻的区域，以便尽快适应周边的生活习惯。
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五、常州楼盘排行榜 1、
常州最贵的楼盘是哪些？
常州十大高价住宅楼盘 名 称 鹤苑新都 玉隆花园 金色新城 南大街 天王堂新寓 新天地 怡康花园 天 安 新城市花园 银河湾 怀德名苑 价格（元/㎡） 5000 4800 4300 4200 4200 4100 3900 3900 3800 3600 原 因 地段优势、城市中心、楼盘品质较高，但间距较小，较密，发展商自身对价格要求较高。 地段好、城市中心、楼盘品质高、档次高、小区内部环境好，另外大部分房屋被内部职工消化，销售压力较小。 地段好、小区内部环境优美、规模大、楼盘品质好、开发商上市公司老字号品牌效用独特 商业中心地段、名气响、周边配套齐全 地段好、营销概念较好、小区环境优美，目前基本销售结束，只余顶层部分户型。 地段好、小户型产品有特点、营销手法独特、周边配套齐全，但其商铺与大户型去化较慢。 地理位置优、自身条件好、周边配套齐全、且比周边楼盘价格低，销售较快 开发商属港资背景、信誉好树立了自身的品牌效用、产品档次高、小区环境独特、是一个大型高档居住社区 地段好、周边配套齐全、小区内部环境优美、名师策划、概念包装、品质耐久 地段好、楼盘产品独特、小区内部环境好 从以上楼盘分析得到这些高价楼盘的几点共性：
a、 品牌效应：如天安是老牌的知名房地产企业；怡康、广景均为常
州前十强的房地产企业，银河湾请的是国内著名的房地产策划师---王志纲策划包装等等。
b、 片区领头羊：这些楼盘在所属片区均以领导式定价，是片区市场
的带头老大。
c、 这些楼盘的规划设计、环境设计、户型创新上实现了均好性，与
片区其他楼盘相比有着较为突出、较为个性的特点。
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此外，我们很容易发现在城东板块还没有出现这样一个领头羊，应该说这是市场的空白点，根据目前项目的整体情况，我们坚信，通过全方位的包装与策划，该项目一定能成为该区域仍至全常州房地产的旗舰。
2、
常州销售最热的楼盘是哪些？
常州销售最热的十大楼盘 原 因 小户型产品特点突出、地段佳、周边配套齐全、营新天地 销手法好 天安新城市花园 楼盘品质好、港资背景开发商品牌效用佳 城市商业中心地段、投资潜力巨大 规模大、概念独特、产品品牌效益高、投资潜力巨奥林匹克花园 大 地段好、楼盘品质好、包装手法娴熟、开发商上市金色新城 公司品牌效用独特 新城南都 规模大、开发商品牌效益高、楼盘品质好 勤德家园 玉隆花园 怀德名苑 河景花园 价格合理、周边配套齐全 城市中心、楼盘品质档次高、内部消化、销售压力较小。 地段优势、楼盘产品独特、小区内外部环境均好 产品定位好、价格合理、周边配套齐全 南大街 名 称 从以上楼盘的分析，反映了消费者购买房产的区域选择上，与政策导向有着一定的关联性，政府提出了“一体两翼”的整体城市发展规划，同时也开始加大了这几个区域基础设施建设的力度，一些规划中的公园、绿地、体育场、道路、学校、医院等配套设施的布局建设为房地产项目开发提供了明显的利好，消费者正是冲着这样美好的预期去选择自己理想的区域。
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3、
常州知名度最高的楼盘是哪些？
常州知名度最高的十大楼盘 原 因 规模大，品质好，国内知名品牌效用 高档居住社区定位好，产品质量佳，开发商品牌效用 品牌效用，规模大，品质好 地段优势、城市中心、楼盘品质较高，广告投入相当大 城市中心地段好，高档居住社区 成熟配套、品质保证、小户型产品独特 城市中心地段好，商业氛围浓厚，升值潜力大 花园洋房产品独特，开发商品牌效用 策划包装概念先进、小区品质高 开发商品牌效用，规模大，小区环境佳 名 称 奥林匹克 花园 天安新城市 花园 新城南都 鹤苑新都 玉隆花园 新天地 南大街 怀德名苑 银河湾 金色新城 通过以上分析，这些楼盘知名度的高低主要还是依托地段的优势，在片区形成了较强的声誉，而奥林匹克花园、新城南都这两个楼盘，从位置上说并没有优势，而是主要依靠其规划及先进的大型居住区的开发理念打造了他们的知名度，并将其影响力从区域延伸到至全市范围内。这对常惠这样一个项目，如何能在城东这样一个不是热点的地区打响知名度有着非常强的借鉴意义。
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4、
常州品质最好的楼盘是哪些？
常州品质最好十大楼盘 原 因 物业管理严格、楼盘内部环境好、配套齐全 1.5万自然山水、高档的生活社区、绝版的地理位置 产品特色、内部园林设计先进 物业管理规范、开发商品牌效用、7000㎡的水景 规模大、内部配套齐全 外地开发理念、超大规模、内部配套设施齐全 入户花园、一梯一户、人性化物业管理 定位生态、景观、人文，配套齐全 绿色生态打造完美社区环境 文化气息浓厚、小区环境优美 名 称 天安新城市花园 玉隆花园 怀德名园 金色新城 新城南都 奥林匹克花园 新天地 河景花园 勤德家园 银河湾 对于品质好的优质楼盘，其共性在于：特色的生态景观、主题文化社区、高品质生活配套（以文化教育为主），这在项目今后的开发中也必须强调的重点所在。
5、 常州规模最大的楼盘是哪些？
常州规模最大十大楼盘 名 称 面 积 金色新城 50万㎡ 新城南都 85万㎡ 构件厂地块 40万㎡ 奥林匹克花园 800亩 万方三井地块 50万㎡ 太湖明珠苑 41万㎡ 之江置业项目 1700亩 世界之旅 香江华庭 西瀛里地块 50万㎡ 38万㎡ 32万㎡
无论从已开发的还是未开发的项目规模来看，整体房地产市场的发展趋势是向着规模化发展，但同时也带来了一定的负面效
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应，比如说，入住人群的综合素质、后期的管理、配套的完善等方方面面的问题。当然这些大盘对常惠项目也会带来一定压力，比如商业配套方面龙头店的引进，宣传推广的投入与气势等方面。 6、
常州营销最好的楼盘是哪些？
常州营销最好的十大楼盘 名 称 天安新城市花园 新城南都 新天地 现代城 奥林匹克花园 天王堂新寓 银河湾 怀德名园 勤德家园 河景花园 原 因 市场口碑 超大型居住社区 小户型产品、入户花园、一梯一户 可商可住的阳光中庭 运动主题营销概念 1+1三品文化社区、多一倍的生活选择 艺蕴人生、水岸生活、10万新加坡风情社区 户型精巧、配套齐全、环境优美 全景观示范特区，演绎水岸、园林、文化、运动生活 生态、景观、人文完美缔造 目前市场上概念营销不错的楼盘，其营销投入相当大，也非常强调卖点的差异化，如奥林匹克花园、银河湾等，而且其他大多数楼盘也有着较强较广的营销概念，那么如何从市场上脱颖而出，就需要创造出一些有特点的东西。那么就本项目而言，可以从以下几个方面来考虑： a、 从建筑风格上：
将项目做成一个有突出特色的楼盘，像上海万科的兰乔圣菲、南京的中国人家、金基唐城等，使之成为本地及外地同行前来考察必看的楼盘之一。 b、 从园林景观上：
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将项目做成有内涵的主题园林，将建筑艺术与园林景观充分融合，形成独特的风景。 c、 从商业配套上：
将内部商业配套建造成常州最具特色的休闲文化街区，打造常州第一室内步行街等。 d、 从生活配套上：
引进有知名度的幼儿园及物业管理公司，强调社区的文化教育及人性化服务等内容。
以上是我们提出的几点表现所在，由于时间短促，需要充分的时间进行策划，卖点需要更进一步的提炼，具体细化的内容将在营销策划报告中详细阐述。
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常州部分楼盘各项指标分析
指 标 天安新城玉隆花园 银河湾 市花园 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ 天王堂 奥林匹克现代城 新寓 花园 ★★ ★★★ ★★★ ★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ ★ ★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ ★ ★★ 新天地 新城南都 金色新城 怀德名苑 藻江花园 南大街 勤德家园 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★ ★ ★★ ★★ ★★ ★ ★ ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ ★ ★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★★ ★★ ★ 区位声誉度 ★★★ 交通情况 区域配套 内部配套 外环境景观 建筑外部特色 ★★★ ★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★ 内部园林景观 ★★★ 发展商品牌 ★★★ 设计公司品牌 ★★ 物业管理品牌 营销推广特色 智能化设施 户型特色 会所配套 车位数量
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附件：
本项目全程服务工作组主要人员简介
人员姓名 本项目工作职务 杜 季 项目总监 沈月平 项目经理 周 庆 项目副经理 曾惠娟 营销总监 穆春晨 闫兴茂 李 本 策划师 吴文宁 张立建 建筑规划师 董 俐 主任设计师 赵 敏 平面设计师 基 本 履 历 江苏公司总经理。苏州工大房地产专业毕业；9年工作经验，先后服务于深圳艺丰地产开发公司、深圳同致地产顾问集团。精通房地产开发、施工、营销策划、物业管理等内容。南京工作时间3年。 苏州公司副总经理，投资经济专业毕业。先后就职于国内知名房地产策划代理机构,从事房地产营销策划销售工作，具有丰富的策划、营销实战经验。代表项目有：苏州香格里拉别墅、金水湾别墅、泉景花园、胥江花园、南京南湖春晓等。 江苏公司副总经理。苏州工大房地产专业毕业；6年工作经验，曾服务于南京宏图房地产开发公司，一直从事营销管理工作。代表操作项目：香榭里花园、上花园、东方名城、嘉泰商业中心等多个项目。 深圳公司营销总监。深圳行业内工作经验9年，精通策划和营销工作，具有很强外交能力，代表项目有中城康桥花园、赛格群星广场、格兰晴天等。 江苏公司策划师。南京工大房地产专业毕业，2年工作经验，从事江苏省内多个房地产项目策划工作。参与操作项目：广成东方名城，苏房大厦，仙林艺术人生，泰州南城印象，扬州浅水湾别墅等。 深圳总部工作，均为建筑学专业毕业，10余年行业工作经验，组织20余个项目设计。参与操作项目：南京颐和美地、广东美的海岸花园、泰州项目。 瑞尔特机构总部平面设计部主任设计师，从事房地产专业广告设计五年之久，参与公司长沙、济南、北京、重庆等城市项目的设计工作。设计作品曾多次获奖。 广告设计专业毕业，4年多行业工作经验，负责全公司各大项目广告平面设计。参与项目：广成东方名城、扬州浅水湾别墅等。 以上为项目主要人员，同时我司还将调配其他人才力量为项目服务。
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