物业接管前期工作流程
二次装修施工流程图
接受全部资料，将资料分 类送至人事、工程
根据工程部审批结果，附
相关资料下传保卫部 保卫部审批后，除《承诺 书》存档，其余资料返回 管业部
No 各部门审批是 否合格
Yes 综合部报总经理审批
No 总经理审批是 否合格
Yes 施工方到财务部交相关费 用。施工方领取《许可证》、 《施工证》进行施工。
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管业部通知施工方，重新报装修申请。 管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档 物业接管前期工作流程
管业部记录施工方的验收
申请，销毁《许可证》，附 验收表送至保卫部
保卫部先销毁《施工证》，
再根据管业部送来的验收
资料进行验收，送工程部，
工程部接到保卫部送来的
验收资料后进行验收，并
返回管业部。
No 通知业主、施工方
验收是否合格
Yes 验收合格，管业部自动办理退保证金手续。
管业、保卫、工程、财务 分别填写《内签单》相关内容，办理退保证金手续
综合部接财务审核后的 《内签单》，报总经理批 示。
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验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。 物业接管前期工作流程
No 总经理是否同 意退保证金
Yes 管业部通知施工方带相关 资料、收据来物业公司领 取退款。 财务部收回原始收据及相 关资料，办理退款，并做 好记录。
管业部通知施工方暂不能领取，待通知。 二次装修工作流程
? 资料简称
全 称 简 称
《**********装修协议书》 《协议书》 《**********业主(使用人)装修施工申请表》 《申请表》 《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》 《承诺书》 《**********装修审批单》 《审批单》 《**********用印申请》 《用印申请》 《**********装修施工许可证》 《许可证》 《**********临时施工证》胸卡 《施工证》 《**********验收申请表》 《验收申请》 《**********装修质量验收表》 《验收表》 《**********付款申请内签单》 《内签单》 《**********违章通知单》 《违章通知》
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物业接管前期工作流程
《**********施工变更单》 《变更单》 装修施工图纸 图纸 装修公司营业执照副本复印件 营业执照 装修公司企业资质证复印件 资质证 装修公司与业主签署的装修合同复印件 装修合同 施工人员身份证复印件 身份证 施工人员1寸照片 照片
－装修申请－
＊ 施工方第一次到物业公司：
一、管业部：
1．发放相关资料：
《**********装修协议书》-3份； 《**********装修管理规定》-1份； 《**********装修办理流程说明》-1份；
《**********业主(使用人)装修施工申请表》-1份； 《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》-1份。
＊ 施工方第二次到物业公司：
一、管业部：
1．检查施工方是否将如下资料备齐： ①．《**********装修协议书》－3份；
②．《**********业主(使用人)装修施工申请表》－1份； ③．装修施工全套图纸－2套；
④．装修公司营业执照副本复印件(须加盖公司原始公章，如是外地
企业须持进京施工许可证)－1份；
⑤．装修公司企业资质证复印件(须加盖公司原始公章)－1份； ⑥．《**********二次装修工程区域治安、消防承诺书》(有装修单
位公章)－1份；
⑦．装修公司与业主签署的装修合同复印件(加盖公司原始公章或带
合同正本作为参考)－1份；
⑧．施工人员身份证复印件(如是外地人员须持务工证、暂住证)－1
份；
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物业接管前期工作流程
⑨．施工人员1寸照片各2张； ⑩．施工进度表1份。
2．于申请第1日填写好《审批单》（见附表）－(1式5联)的相关内容；如缺少其中任一资料，便不予受理装修申请业务。
3．接到申请第1日将《审批单》、《申请表》、图纸交至工程部进行审批。 4．将施工方送至的《协议书》，填写《用印申请》（见附表）后报至综合部加盖物业公司公章。
5．将营业执照、装修合同、资质证、《承诺书》、身份证、照片等资料全部暂时存在该业主的档案资料中。
二、综合部：
1．接到管业部的《用印申请》报总经理审批。 2．于当日将《协议书》返回管业部。
三、工程部：
1．接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸。 2．自接到以上资料2个工作日内完成装修图纸等审批工作。 3．在申请的第3个工作日结束前，将以上3份资料返回管业部。
四、管业部：
1．接到综合部返回的《协议书》，将其中1份存在该业主的档案资料中，其余2份准备在装修审批合格后返回给施工单位及业主。 2．接到工程部返回的《审批单》、《申请表》、图纸。 工程部审批合格：
1．于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，及施工人员身份证、照片，送至保卫部进行审批。 工程部审批不合格：
1．于申请的第3个工作日内将《审批单》、《申请单》、《承诺书》复印件、图纸，(不附加身份证、照片)送至保卫部进行审批。
五、保卫部：
1．于申请的第3个工作日内接到管业部送来的《审批单》、《申请表》、图纸、《承诺书》复印件，（或包括身份证、照片）的四份（或六份）资料对图纸进行审批。 工程部、保卫部审批均合格：
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物业接管前期工作流程
沈阳铭大物业管理有限公司
目 录
物业接管前期工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1页 物业接管前期工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3页 物业接管前期人员架构图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17页 前期收楼工作流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18页 前期收楼工作流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19页 二次装修施工流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24页 二次装修施工流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27页 客户入住流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39页 客户入住流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40页 总经理致词．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44页 使用、管理、维修公约．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45页 房屋质量保证书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65页 房屋使用说明书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71页 服务指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79页 装修办理流程说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92页 装修管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95页 承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104页 治安、消防协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107页 房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110页 收楼须知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114页 入伙授权书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118页 物业管理委托合同．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121页 综合部
员工手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第129页 关于规范公司内部行文的规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第153页 员工聘用办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第154页
员工培训规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第157页 培训协议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第162页 印章使用管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第164页 员工工服管理规定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第167页 员工考勤制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第170页 物资采购、验收、入库、报销流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第172页 物资采购、验收、入库、报销流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第173页 计划性工作管理办法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第178页 综合部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第187页 过失（罚款）单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第208页 内部请示报告．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第209页 内部请示报告登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第210页 文件借阅登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第211页 文件签收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第212页 档案目录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第213页 应聘登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第214页 个人资料登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第216页 入职登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第218页 入职审批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第219页 离职循环单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第220页 离职结算单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第221页 个人培训记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第222页 物资交接清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第223页 公章启用／移交／报废审批表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第224页 公章保管记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第225页 用印申请．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第226页 月考勤汇总台帐报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第227页 休假申请单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第228页 采购申请单（含附页）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第229页
物资入库验收单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第231页 物资出库单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第232页 年度（季度、月度、周）工作计划（含工作计划完成情况）．．．．．．．．第233页 计划工作完成情况检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第245页 材料月收、发、存报表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第246页 工程材料、备品备件盘库清单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第247页 年 月工程材料库房巡视检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第248页 年 月行政材料库房巡视检查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第249页 物资采购供应商、品牌、名录汇总表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第250页 物资采购市场调查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第251页 出险、赔款事故登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第252页 财产保险出险通知书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第253页 保险理赔档案卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第254页 理赔档案存档登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第255页 财务部
财务部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第256页 缴款通知书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第264页 付款申请及报销单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第265页 合同、协议审批单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第266页 合同付款内签单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第267页 物业管理费确认单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第268页 付款内签单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第269页 物业管理缴费单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第270页 二次装修收费情况统计表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第271页 财产保管使用登记帐．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第272页 管业部
管业部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第273页 装修管理协议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第312页 二次装修工程区域治安、消防承诺书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第314页
购水卡办理流程图．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第316页 购水卡办理流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第317页 购水卡使用说明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第318页 购水卡使用申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第321页 有偿服务价格表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第322页 物业管理费收费标准明细（含各项收费标准一览表）．．．．．．．．．．．．．．第326页 装修期间加班申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第328页 客户签到表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第329页 业主档案目录表（含附页）．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第330页 业主联络资料登记表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第332页 装修审批单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第333页 施工变更单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第334页 业主（使用人）装修施工申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第335页 验收申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第337页 电梯前室设施自检表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第338页 物业管理费用应收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第339页 公共走道设施自检表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第340页 公共区域巡查记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第341页 二次装修区域巡查记录表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第342页 装修许可证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第343页 业主（使用人）入住通知单．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第344页 装修入住通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第345页 二次装修施工用电申请表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第346页 保洁运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第347页 日常保洁工作内容、要求及检验标准．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第360页 保卫部
保卫部运作手册．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第365页 机动车准停证办理程序．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第401页 出入口岗现金管理制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第404页
物业接管前期工作流程
前期收楼工作流程
? 资料简称
全 称
《**********房屋交付（入住）通知书》 《**********入伙授权书》 《**********验收单元交接书》
《**********房屋使用、管理、维修公约承诺书》 《**********治安、消防协议书》 《**********装修办理流程说明》 《**********服务指南手册》 《**********装修管理规定》
《**********房屋使用、管理、维修公约》 《**********总经理致辞》 《**********物业管理缴费单》 《**********工程返修单》 《**********返修工程验收单》
《**********业主（使用人）钥匙交接表》 《**********业主（使用人）备用钥匙封存表》 《**********业主联络资料登记表》 《**********客户签到表》 《**********业主档案目录》
简 称
《通知书》 《授权书》 《单元交接书》 《承诺书》
《治安、消防协议书》 见《用户手册》 见《用户手册》 见《用户手册》 见《用户手册》 见《用户手册》 《物业管理缴费单》 《返修单》
《返修工程验收单》 《钥匙交接表》 《钥匙封存表》 《联络登记表》 《签到表》 《档案目录》
接开发商业主入住的书面通知。物业公司各部门召开协调会通告此事，并统一口径。
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物业接管前期工作流程
＊ 工程部
于办理入住前一天与开发商工程部联系对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设立警示牌。
＊ 保卫部
1．在东门设保安员2名，1名为业主引路：“先生／小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业公司办理。”
2．如业主开车，另1名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。 3．在二层至三层楼梯口设保安员一名，防止闲杂人员进入非办理区。
＊ 管业部
1． 于办理入住的前一天将引导路标放置醒目处（共计四处），并布置室内
会场（详见会场布置图）。
2． 接待人员指引业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。 3． 检查、核对相关资料，核对后返还业主（使用人）或被委托人：
A． 业主（使用人）身份证原件；
B． （如业主未到）被委托人身份证原件； C． 购房契约或银行贷款协议原件； D． 购房发票原件。
以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺少任何一份都不予受理。 4．接收相关资料（材料），与相应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写《档案目录表》 A．《通知书》1份； B．《授权书》1份；
C．业主（使用人）身份证复印件2份； D．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份； E．公证证明（或委托书）1份； F．业主（使用人）照片1张；
在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺少任何一份都不予受理。
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物业接管前期工作流程
5．给业主发放相关资料（材料）：
A．《用户手册》1份；
B．《承诺书》3份（已盖物业公司公章）；
C．《治安、消防协议书》3份（已盖物业公司公章）； D．联络登记表1份； 6．发放小礼品（单元．份）
7．填写《签到表》中相关内容，并由业主（使用人）签字。 8．接到业主（使用人）签署后的： A．《承诺书》3份；
B．《治安、消防协议书》3份；
将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。
9．核算该业主（使用人）首月物业管理费（．元／建筑平米／月＊合同注明面积）。
10．核算物业保证金（？元／建筑平米／月＊3个月＊合同注明面积）。 11．核算手续办理费（？元／单元＊n单元）。
12．填写《物业管理缴费单》一式三联，由业主（使用人）签字确认。 13．引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。
＊ 财务部
1．接到《物业管理缴费单》进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。 2．开具相应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐5日后，由交费人凭收据原件换取发票。
3．收费人在《物业管理缴费单》上签字后返业主一联，当日将其余一联返回管业部，另一联本部门留存。 4．告之业主到工程部办理验收手续。
＊ 工程部
1．见到业主持财务部开据的发票或收据原件，复印暂时留存。 2．各专业人员持《单元交接书》陪同业主到所购房间进行交接验收。 3．验收合格：
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物业接管前期工作流程
? 业主（使用人）确认验收，填写《单元交接书》中相关工程验收内
容，一式两份。
? 带3把钥匙，陪同业主持《单元交接书》2份到保卫部办理钥匙交
接手续。
? 当日将收据复印件返回管业部。
4．验收不合格：填写《返修单》2份，业主签字确认后，交保修单位，并
规定返修时间不得超过48小时。
＊ 保修单位
1．接物业公司工程部《返修单》签字确认，物业公司工程部、保修单位各执1份。
2．保修单位到物业公司保卫部办理返修入场手续后进行返修。 3．返修后开据《返修工程验收单》送至物业公司工程部。
＊ 工程部
1．接保修单位《修复通知单》后组织各专业进行复验。
2．验收合格，在接到《修复通知单》24小时内，与业主约定时间进行复验。合格后确认验收，填写《单元交接书》2份。
3．验收不合格，工程部填写《限期修复通知书》一式两份，送至保修单位1份，部门存档1份。
＊ 保卫部
1．接到工程部送来的钥匙3把／单元。
2．见到验收合格的《单元交接书》为其办理钥匙交接手续。
3．钥匙核对无误后，填写《钥匙交接表》2份及《单元交接书》2份，业主、工程部三方签字确认。 4．发放业主房间钥匙2把。
5．封存房间钥匙1把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写《钥匙封存记录表》，部门存档。 6．部门留存《钥匙交接表》1张，另1张送至管业部。
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物业接管前期工作流程
7．带领业主持《单元交接书》2份返回管业部。
＊ 管业部
1．接到工程部送来的收据复印件1份，部门存档。 2．接到保卫部送来的《钥匙交接表》1张，部门存档。
3．接到业主的《单元交接书》2份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业公司签署”一栏上签字确认。 4．将其中一联返还业主，另一联存档。 5．整理业主资料，核对《档案目录表》：
A．《授权书》1份（开发商）； B．《入住通知书》1份（开发商）； C．《联络登记表》1份； D．《承诺书》2份；
E．《治安、消防协议书》2份； F．业主身份证复印件2份；
G．（如业主未到）被委托人身份证复印件2份； H．公证证明（或委托书）原件1份； I．《物业管理缴费单》1份； J．《单元交接书》1份 K．《钥匙交接表》1份。
如有业主询问装修事宜，则按二装流程办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。
＊ 入住期办理完毕，整理现场。
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5．联系上海市居住小区办公室，核准《公约》 6．联系供电局，确定供电方案及价格（开发商） 7．联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商） 8．联系节水办，确定节水方案（开发商） 9．联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商） 10． 联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商） 11． 联系电话局，电话报装开通及产权分界 12． 联系交通大队，报车场管理方案 13． 联系邮电局，为物业通邮
14． 联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式
15． 联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商） 16． 联系物价局，报物业管理收费标准（开发商） 17． 联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商） 18． 联系外管局，报涉外关系（开发商）
19． 联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商） 20． 联系公安局，报内保关系
21． 联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商） 22． 联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）
? 与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接
1．确定收楼时间 2．确定物管费的起计日期 3．前期工程遗留问题的解决
4．办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公
司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
?．项目批准文件 ?．用地批准文件 ?．建筑执照 ?．拆迁安置资料 ?．房地产平面图 ?．面积测绘报告
?．小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单
△．市府验收合格资料 ?．建设工程竣工验收证书 ?．市建筑消防验收合格证 ?．市小区办综合验收合格证 ?．用电许可证 ?．供用电协议书
?．卫星地面接收设施许可证 ?．电视共用天线合格证 ?．电梯使用合格证
△．工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：
?． 竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、
强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸 ?． 地质勘察报告
?． 工程合同及开工、竣工报告 ?． 工程预决算清单
?． 图纸会审记录
?． 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录） ?． 隐蔽工程验收签证 ?． 沉降观察记录 ?． 竣工验收证明书
?． 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 ⑴． 新材料、构配件的鉴定合格证书
⑵． 水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书 ⑶． 砂浆、混凝土试块试压报告 ⑷． 供水、供暖的试压报告 ⑸． 园林绿化的图纸和清单
⑹． 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单 ⑺． 有关政府部门对分类项目的批文 ⑻． 有关工程项目的其他重要技术决定和文件
△．须移交物业公司管理的资料
?． 用水申请审批表及月供水计划执行表 ?． 机电设备单台说明书、调试、订购合同 ?． 分摊面积、建筑面积的测绘报告
? 对外委单位进行调研，签订外委合同
1．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。 2．调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
3．调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》 4．调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》 5．调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》 6．调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》 7．调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
8．视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 9．视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》 10． 视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》 11． 视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》 12． 视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》 13． 视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》
? 物业交竣验收，正式接管
根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。
△.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
1．提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，
并附详细的设计修改说明）
2．提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料 3．提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款 4．出示政府有关职能部门验收证明
5．提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料 6．提供必要的专业技术介绍和培训 7．提供所有测试、检验和分析报告 8．清洁被验收的场地、设备和机房
△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业： 1．严重违反国家有关法规
2．未能通过有关政府职能部门的验收
3．工地与交付物业不能有效隔离 4．机房不能完全独立封闭
5．其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业
△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。
△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。
△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入
保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。
△.一般操作和维修保养手册递交要求
承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：
1．承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作
人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。
2．手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。 3．每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索
引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。 4．为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不
易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。
5．手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列在有关系统
的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。
6．系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ?． 系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。 ?． 详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。 ?． 系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。 ?． 提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一
定的空位以便加插最后调定的参数。
?． 系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。 7．设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ?． 设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。
?． 详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。 ?． 所有设备原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路
图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。
?． 列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所
设定的参数。
?． 所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标
图表等资料。
8．系统／设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ?． 所有系统／设备检查手册。 ?． 设备更换部件的程序和要求。
?． 从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的
方法。
?． 执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。 ?． 常见故障处理和解决方法。
?． 提出系统／设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、
每年及五年需记录和维护保养内容和方法。
9．安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）： ?． 各类设备的保护操作程序。
?． 对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措
施说明。
－ 电气事故保护 － 机械事故保护 － 火灾和爆炸事故保护 － 化学事故保护
－ 在处理燃料和化学物品时出现的事故保护 － 急救和事故报告
10．现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料
（至少包括以下内容）：
?． 软件内容目录表打印本。 ?． 流程图、数据表和程序说明。 ?． 特殊的软件和工具的使用说明。 ?． 程序设计和系统使用手册。
?． 应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改
和发展软件。
11．列出每一种型号的设备、材料和附件的供应厂和代理商名单，并详细
列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。
12．列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。
? 业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）
? 业主进行室内二装（见二装流程）
物业接管前期人员架构图
内务主管 客务主管 （一名） 总经理 （一名） 总经理秘书 （一名） 管业部经理 （一名） 综合部经理 （一名） 工程部经理 （一名） 财务部经理 （一名） 保卫部经理 （一名） 行政主管 （一名） 土建主管 （一名） 强电主管 （一名） 弱电主管 （一名） 空水主管 （一名） 会计 （一名） 消防主管 （一名） 保安主管 （一名） （一名） 前台接待 外委保 （二名） 人事专员 （一名） 土建技工 （三名） 强电技工 （三名） 弱电技工 （三名） 空水技工 （三名） 出纳 （一名） 消防领班 （二名） 保安领班 （二名） 客务代表 （二名） 洁公司 文员兼库管 （二名） 外委变配电室公司 外委电梯维保公司 消防执机 （二名） 保安员 （二名） 外保 物业接管前期工作流程
前期收楼工作流程图
No
Yes
交接钥匙 验房交接 返修 业主交纳费用 现场办理 入伙现场布置 开发商通知业主入住
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物业接管前期工作流程
1．根据身份证、照片制作《施工证》（见附表），作好《施工证》暂留在保卫部，并于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。 工程部审批不合格，保卫部审批合格：
1．审批合格后，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。
工程部审批合格，保卫部审批不合格：
1．审批不合格，于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。 工程部、保卫部审批均不合格：
1．于当日将《审批单》、《申请表》、图纸、返回管业部；《承诺书》复印件本部门存档。
六、管业部：
审批不合格：
1．于申请的第4个工作日接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸（或包括身份证、照片）。
2．电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，并由施工方到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工方的各1联、图纸1套、《申请表》复印件1份。 3．其余资料：
①．《协议书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续
使用（另2份已返回业主、施工方）；
②．《申请表》－1份，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不
再使用；
③．图纸－1套，原件留存在管业部存档，作为永久资料，不再使用
（另一套返施工单位）；
④．营业执照－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使
用；
⑤．资质证－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用； ⑥．《承诺书》－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续
使用；
⑦．装修合同复印件－1份，在管业部暂时存档，以备第2次申请时
继续使用；
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物业接管前期工作流程
⑧．身份证－1套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时继续使用； ⑨．照片－各2张共2套，在管业部暂时存档，以备第2次申请时
继续使用。
审批合格：
1．于申请的第4个工作日内接到保卫部返回的《审批单》、《申请表》、图纸、身份证、照片。
2．将身份证、照片1套，连同以上①、④－⑦资料暂时存在该业主档案资料中。
3．将各部门审批过的《审批单》、《申请表》、图纸，附加上打印完整的《许可证》（见附表），于申请的第4个工作日内一并报至综合部。
七、综合部：
1．接到管业部上报的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。 2．于上报的当日将审批资料报至物业公司总经理。 总经理签批不同意：
1．将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部。 总经理签批同意：
1．将总经理签批后的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》返回管业部，并在《许可证》上加盖物业公司公章，在图纸上加盖“审图合格”章。
八、管业部：
1．接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。 总经理签批不同意：
1．电话通知业主、施工方装修施工审批不合格，到物业公司管业部领取《审批单》业主、施工单位的各1联、图纸－1套、《申请表》复印件1份。其余资料同第六项中“审批不合格”第3条。
2．将《审批单》各联送至相关部门存档，便于第二次申报作为附件。 总经理签批同意：
1．接到签批过的《审批单》、《申请表》、图纸、《许可证》。
2．电话通知业主及施工方全部审批手续办理完毕，由施工方来物业公司办理交费手续。
3．给施工方《审批单》复印件1份，告之施工方带《审批单》复印件到财务部交纳相关费用。
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物业接管前期工作流程
4．收到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工单位《许可证》、《审批单》业主、施工方相应各1联、加盖“审图合格”章的图纸1套。
5．告之施工方到保卫部领取《施工证》。 6．将《审批单》各联送至相关部门存档。
九、保卫部：
1．接到财务部给施工方开据的相关费用收据复印件，发给施工方《施工证》，并将发放编号、数量与收据做好登记、存档。
十、财务部：
1．接到施工方的《审批单》复印件，收取施工方相关费用：
A．装修责任保证金：5000元／单元（现金） B．装修管理费：0.2元／m2／天 C．《施工证》胸卡押金20元／个 D．《施工证》胸卡工本费10元／个
2．做好收取费用的登记记录，以便查询，并将《审批单》复印件存档。
―竣工验收―
* 施工方提前三天到管业部申请竣工验收 一、 管业部
1．请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。 2．收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。
3．填写《验收申请》（见附表）及回执，将回执交给施工方（回执上半联暂时存档，待用），并让其到保卫部交回《施工证》。
4．提取该装修工程的图纸原件1份、《申请表》原件1份，并附上《验收表》（见附表）1张送至保卫部。
二、 保卫部
1．收回施工方全部《施工证》原件，核对后做好回收记录后销毁。 2．接到管业部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。 3．于当日（既申请的第1个工作日）内完成验收。 4．下班前送至工程部。
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物业接管前期工作流程
三、工程部
1．接到保卫部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。 2．于次日（既申请的第2个工作日）内完成验收。 3．下班前送至管业部。
四、管业部
1．接到工程部送来的图纸、《申请表》、《验收表》。 验收不合格：
1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方带来管业部领取验收表复印件。 2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。 验收合格：
1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。
2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。 3．将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。
—退保证金—
一、管业部
1．填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回《许可证》记录、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。
2．于当日下班前（既退款的第1个工作日）将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至保卫部会签。
二、保卫部
1．接到管业部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。 2．填写《内签单》上本部门相关内容，并注明相关收据复印件的编号、已收回施工证记录、及违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。
3．退款的第2个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至工程部会签。
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物业接管前期工作流程
三、工程部
1．接到保卫部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。 2．填写《内签单》上本部门相关内容、违章罚款记录（是否已交罚款，并附《违章通知》全部原件）。
3．退款的第3个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至财务部。
四、财务部
1．接到工程部送来的《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》。 4．审核付款金额，并填写《内签单》上本部门相关内容。
2．退款的第4个工作日下班前将《内签单》、《验收表》、或附有《违章通知》送至综合部。 五、综合部
1．接到财务部送来的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。 2．报至总经理签批。
3．于退款的第5个工作日返回管业部。
六、管业部
1．接到综合部返回的《内签单》、《验收单》、或附有《违章通知》。 总经理签批不同意：
1．如为《内签单》会签出现的错误，当日通知施工方暂不能领取保证金，待通知。
2．如总经理批示验收质量有疑问，需重新进行验收，于当日通知施工方暂不能领取押金，等待物业公司的再次验收通知。 总经理签批同意：
1．当日通知施工方带原始收据到管业部办理退保证金手续。 2．将《验收单》原件、《内签单》复印件存在该业主档案资料中。 3．将《内签单》原件给施工方，让施工方带其到财务部领取退款。
七、财务部
1．让施工方在原始收据背面签字确认，并收回原始收据及《内签单》，为其办理退款手续。
2．根据《违章通知》上罚款数额，如施工方未交罚款，让其交纳现金，
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物业接管前期工作流程
或从退款金额中扣除。 3．做好保证金退还记录。
―施工变更―
＊ 施工方到物业公司申请施工延期
一、管业部 施工延期
1．查验施工方过期《许可证》的有效期。
2．根据过期《许可证》内容开据《变更单》（见附表），填写相关内容。 3．收回过期《许可证》，附在《变更单》后于当时送至保卫部。 施工整改
1．填写《变更单》相关内容，并提取《验收表》原件附后送至保卫部。
二、保卫部
1．接到管业部送来延期施工的《变更单》与过期《许可证》，或整改施工的《变更单》与《验收表》。 2．当时签署相关意见。
3．将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送至工程部。
三、工程部
1．接到保卫部送来的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。 2．当时签署相关意见。
3．将《变更单》、过期《许可证》或《验收表》送回管业部。
四、管业部
1．接到工程部送回的《变更单》、过期《许可证》或《验收表》。 同意延期：
1．销毁过期《许可证》，制作新的《许可证》，做好收发记录。 2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部。 不同意延期：
1．销毁过期《许可证》，做好记录，并将《变更单》存档。 2．让施工方根据各部门签署意见再报。
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物业接管前期工作流程
同意整改：
1．制作新的《许可证》，做好发放记录。
2．将新《许可证》后附《变更单》报至综合部，《验收表》存档。 不同意整改：
1．让施工方根据各部门签署意见再报。 2．将《变更单》、《验收表》存档。 五、综合部
3．接到管业部送来的《许可证》与《变更单》。 4．报至总经理签批。
5．在《许可证》上加盖物业公司公章，附《变更单》返回管业部。
六、管业部
1．接到综合部返回的《许可证》与《变更单》。
2．让施工方持新《许可证》到财务交《施工证》的费用，然后带《许可证》、收据原件及复印件到保卫部办《施工证》。 3．将《变更单》存档，并做好变更记录。
七、财务部
1．见到总经理签批后的《许可证》，收取《施工证》相关费用。 2．做好收费记录。
八、保卫部
1．接到施工方收据原件及复印件，并见到新《许可证》方可为其办理《施工证》。
2．将收据复印件存档，并做好记录。 3．《许可证》原件、《施工证》返给施工方。
―整改验收―
＊ 施工方到物业公司申请二次验收 一、管业部
4．请施工方出具业主的验收合格证明（原件），将复印件存档。 5．收回施工方《许可证》原件，做好回收记录后销毁。
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物业接管前期工作流程
6．填写《验收申请》及回执，将回执交给施工方，让其到保卫部交回《施工证》。
7．提取图纸1份、《申请表》原件、一次《验收表》，并附本次验收表送至保卫部。
二、保卫部
1．接到施工方交回的《施工证》将其销毁，并做好记录。
2．接到管业部送来的图纸、《申请表》、一次《验收表》及本次《验收表》。
3．于当日完成验收工作，下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》送至工程部。
三、工程部
1．接到保卫部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。 2．于次日（既申请的第2个工作日）完成验收。
3．下班前将图纸、《申请表》、两次的《验收表》返回管业部。
四、管业部
1．接到工程部送来的图纸、《申请表》、两次的《验收表》。 验收不合格：
1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收不合格，施工方来管业部领取验收表复印件。
2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。 验收合格：
1．当日（既申请的第3个工作日）通知业主及施工方验收合格，管业部将自动为其办理退保证金手续。
2．填写《验收申请》上验收后需填写的内容。 3．将图纸、《申请表》、《验收申请》存档。
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物业接管前期工作流程
客户入住流程图
管业部上门拜访 搬家现场管理 根据入住通知单，各部门安排工作 确认搬家相关事宜 接业主入住通知 44第 44 页 共 535 页
物业接管前期工作流程
客户入住流程
业主通知入住
? 管业部
1．客务接到业主（使用人）正式入住的电话通知（或传真通知，需由管业部人员电话进行确认）。
2．填写《入住通知单》中相关内容。资料填写完毕后，将通知单送至工程部。 3．核对业主（使用人）的档案资料：
档案齐全，同意入住；如有缺项，通知业主（使用人）补齐缺项档案资料再行正式入住。 档案明细
A． 入伙授权书1份
B． 房屋交付（入住）通知书1份 C． 业主联络登记表1份 D． 承诺书2份
E． 治安、消防协议书2份
F． 业主身份证复印件或被委托人身份证复印件（注明被委托人字样）
各2份
G． 公证证明（或委托书）原件1份 H． 业主入住费用应收表1份 I． 验收单元交接书1份 J． 钥匙交接表1份 K． 装修管理协议书1份 L． 装修审批单1份
M． 二次装修工程区域治安、消防承诺书1份 N． 装修施工申请表1份 O． 装修施工图纸1套
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物业接管前期工作流程
P． 装修公司资质证明1份 Q． 业主与装修公司装修合同1份
? 工程部：
1．接到管业部的入住通知单。 2．填写入住通知单中本部门相关内容。 3．部门经理确认后，将入住通知单送至保卫部。
? 保卫部：
1．接到工程部送来的入住通知单。 2．填写本部门相关内容。 3．部门经理确认后送至综合部。
? 综合部：
1．接到保卫部送来的入住通知单，填写相关内容后，报总经理审批。 2．总经理签批后，准备相关物品（指示牌、花篮等）。
? 管业部：
1．接到综合部返回的入住通知单。
2．根据各部门签署意见通知业主入住的相关准备工作已就绪，可以正式入住。
入住当天
? 保卫部：
1．用明显标志设置出卸货区的位置及临时车位。
2．车场人员指引搬家公司车辆进入临时车位停车，并进行疏导。
3．保安员指引搬家公司人员将货物从指定货梯（或路线）进行搬运，禁止进入其他区域。
4．防止搬家人员出现大声喧闹、拖拉货物、碰损公物、设施设备的现象。如
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物业接管前期工作流程
出现野蛮搬家现象，视情况进行相应处理。
5．如发现搬家物品中有易燃易爆品，对搬家人员进行提醒、监督。
? 管业部：
1．客务代表在相关楼层（或在大厦外）迎接业主（使用人），并进行指引。 2．安排保洁人员及时打扫公共区域卫生，保持清洁。
搬家公司离开大厦
? 保卫部：
1．检查公共区域内有无遗失物品，如有请业主（使用人）进行确认，并做好遗失物品登记、认领手续。
? 工程部：
1．检查公共区域、公共设施有无损坏，如有进行相应的处理。
? 管业部：
1．检查公共区域清洁情况。 2．拜访客户，赠送花篮。
3．填写业主档案目录中相关内容。
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物业接管前期工作流程
总 经 理 致 词
尊敬的各位业主（使用人）你们好：
历经二年多的精雕细琢，终于以其超前的功能设计，
独特的建筑造型，良好的工程品质展现在世人面前。
在此请允许我代表牧业公司的全体员工欢迎您的到来。我们将继续秉承“以人为本、业主至上、关注点滴、不断进取”的服务理念，通过安全、舒适、温暖、快捷、方便的服务方式，全方位的向您提供程序化、标准化、规范化的高品位物业服务。
各位业主（使用人）让我们共同承担起彼此的责任和义务去创造美好的明天。
上海 公司
总经理：
年 月 日
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物业接管前期工作流程
使用、管理、维修公约
根据中华人民共和国和上海市有关法律、法规，结合“----------”(以下简称“大厦”)的实际情况，为维护大厦全体产权人、使用人、开发企业及物业管理企业的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，从而达到对大厦的统一管理，特制定《----------使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”)。
本公约对开发企业、物业管理企业及全体产权人(包括其使用人、受让人、继承人、承租人或占用人)均有约束力。
第一章 物业概况
物业名称：---------- 宗地位置：---------- 物业四至： 东：----
南：---- 西：---- 北：----
占地面积： ----m2 建筑面积： ----m2
国有土地使用证：------------
土地用途： 商业、房屋可使用年限：商业--年、房屋--年
公共地方： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位。
其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、外墙、屋面、绿化区、车道、公用车辆停泊及装卸货区域、电梯、消防通道、保安监控室、走廊、楼梯、台阶、共用卫生间、管理用房、电话机房、变配电室、热力站、燃气热水间、隔油池、污水池、化粪池、泵房、中水处理房、水箱、中央空调设备机房及风机房、垃圾房、自动喷淋系统及消防设备控制室、电梯机房及为该大厦的产权人、租户及访客而设立的共用的其他地方或范围。
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物业接管前期工作流程
公共设施： 指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用，为该
大厦的公众利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括卫星电视系统、可视对讲系统、热力系统、 燃气系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、电梯、公共卫生间设备、玻璃幕墙、照明系统、供电系统、污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其他机械、卫生设备。以上所列的各类设备，均属公共设施的一部分。
第二章 各主体基本情况
1. 开发企业
开发企业：---------- 注册地址：---------- 邮 编：------ 法人代表：------ 注册资本：------ 联系电话：------ 2. 产权人
拥有该房屋单元的产权人，包括其日后的继承人或转让人(包括但不限于变卖、赠与及互易等)，如果该单元已被抵押，则“产权人”应包括抵押人和抵押权人。 3. 物业管理企业
3.1 物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立前，由开发企业选聘的物业
管理企业对大厦进行管理。管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对大厦进行管理。物业管理企业应具有《上海市物业管理资质合格证书》。 3.2 ----------物业管理企业
公司名称：---------- 注册地址：---------- 注册资金：------ 邮政编码：------
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