关于集中办公区日常维护保养和物业管理
的调研报告
为了改进我市集中办公区维护保养和物业管理水平，提升集中办公区服务质量，促进事管局日常管理、服务、保障的科学化、精细化，根据局中心组的职责分工和计划部署，由×××副局长带队，带领局维保中心成员及集中办公区物业管理负责人，于5月12日—13日对×××集中办公区日常维护保养和物业管理进行了专项调研。调研以走访、实地考察学习等形式进行。两天来调研组分别走访了郑州市事管局物业管理中心、郑东新区平煤海联大厦、省农行集中办公区和中国轨道交通，实地考察了四处集中办公楼的日常维护和物业管理情况。现将调研情况汇报如下：
一、走访办公区的现有模式和运行情况
调研组逐一走访了四家单位，和四家单位负责人就办公区日常维护保养和物业管理进行了充分沟通，对供水、供热、供冷设备进行了现场学习调研，和四家单位物业管理人员进行学习了交流。通过充分的沟通学习，掌握了四家单位现有的运行模式。
1.四家单位均采用集中办公物社会化管理模式。都是通过市场引进物业公司进行集中办公区的日常维护保养，其中郑东新区的海联大厦和省农行实行的是大包干模式，通过与
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物业管理单位的充分沟通和合理评估，对集中办公区设施设备运行情况进行充分考虑，实行日常维护保养大包干制度，物业管理单位负责集中办公区设施设备的维修、零部件购买和日常保养。这种模式有利于集中办公区使用单位对物业服务单位的管理。通过完全委托社会化减少了在设施设备维护方面投入的人力物力，同时理清了双方责任，便于对物业服务单位的管理，另外两家和我市采用的模式基本相同。
2.在设施设备运行上做到了精打细算。四家单位均在设施设备运行上做到了精打细算，比如在中央空调的使用上，物业管理部门结合集中办公区各使用单位的不同情况（有些部门有周末和节假日、有些部门没有节假日和周末），对集中办公区空调系统进行了改进，对工作时间个性化的个别使用单位加装了分体式空调单独供冷、供暖，这样就有效的缩短了集中办公区中央空调的开放时间，节约了设施设备运行成本。同时对集中办公区照明、消防、管件等易耗品开展回收利用活动，组织技术人员，对一些拆卸下来的设施设备进行归纳整理、维修后又投入使用，这在很大程度上节约了维修成本。
3.物业管理单位注重员工的培训工。我们在海联大厦看到了物业管理单位专设了一个修理间，对大楼日常用品建立了一个物品展示室，定期组织员工到这里熟悉各种设施设备配件，以及消防演练系统、变配电系统等，通过经常性培训
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有效提高了员工的操作能力，减少了平时的操作安全隐患。 发现的主要问题和难题
二、通过与四家单位的沟通和现场查看，也发现了一些现有办公区维护管理的问题和难题。
1.集中办公区设施设备的老化问题给日常维护工作带来了很多不确定因素。主要表现在空调设备、消防报警系统和电梯的老化问题上。随着设施设备的老化，一些新的不确定因素总会出现在日常的维护保养过程中，伴随而来的是服务费用的评估和设备日常运行的不稳定等问题。
2.使用单位繁多带来的功能冲突。在郑州市事管局我们了解到集中办公区的一些情况，主要冲突在于会议室的使用、公共空间的利用等方面，有些单位涉及到国家秘密需要硬性隔离，但是在一个大的综合空间内隔离出来显得生硬和不协调，同时也影响到公共消防安全等方面。
3.公共设施还有欠缺，比如日常垃圾堆放场地等，很难得到保障。
三、对我市集中办公区日常维护保养和物业管理的建议 根据新形势下集中办公区的需要，调查组结合调查到的情况认为必须做好以下几方面的改进工作。
1.做好新建办公楼的规划设计工作，如果有新建办公楼的可能，在设计之初就要充分考虑到办公楼的各个使用单位以及各使用单位在时间、空间、功能等各方面的具体要求，
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结合实际，对大楼的设施设备设计进行总的优化，使隔离与融合相结合、使集中与分离相结合、使运行和后备相结合。
2.对现有集中办公区进行必要的节水、节电改造。办公时间没有规律的办公点，加装分体式空调系统，以最低的成本确保办公区的正常运行。对老旧的照明、供热元器件全面排查、及时更换，以免出现跑冒滴漏等现象。
3.加大集中办公区日常维护的社会化程度，结合实际情况，提升物业管理单位综合应对能力，争取通过科学的评估和充分的论证后，能将除大修以外的日常维护工作大包给物业管理单位，以提升集中办公区设施设备日常维护的应对能力。
4.对一些特种设备要加大市场调研力度，冲破特种设备的厂家垄断经营，在保障运行质量的同时，尽可能节约成本。
5.注重对物业管理单位员工培训工作的督促和监督，要督促物业管理单位制定员工培训计划，定期督促物业部门进行必要的技能培训。
×××年×××月×××日
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