第六章市场法习题20141020

第六章 市场法

一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1、市场法适用的条件，是在估价时点的近期存在着较多的（ ）。 A、类似房地产的交易 B、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（ ）。

A、相关性和规范化 B、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（ ）的方式支付。

A、支付定金 B、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式，是（ ）方式。 A、招标、拍卖 B、合同定价

C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议

5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（ ）。 A、往往偏高 B、往往偏低

C、往往高于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交，是指在（ ）应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳 B、买方缴纳

C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ ）。

A、应与该宗土地的面积相等 B、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与（ ）吻合

A、估价目的 B、估价时点 C、估价对象 D、估价方法 9、为抵押、抵债目的的估价，应选取（ ）的交易实例为可比实例。 A、抵押、抵债 B、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的一般不宜采用。 A、半年 B、1年 C、2年 D、3年

11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ ）的可比实例即可。 A、5个以上 B、10个以下 C、5~10个 D、3~10个 12、估价中为便于比较，价格以（ ）为基准。

A、房地产总价 B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款

13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ ）万元。

A、48.60 B、47.90 C、49.20 D、50

14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（ ）。

A、总价 B、楼面地价 C、容积率 D、覆盖率

15、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了调整后的价格，应采用（ ）的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期 B、成交日期

C、估价时点 D、市场状况调整后 16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ ）的状况。

A、估价作业日期 B、成交日期

C、交易价格 D、市场状况调整后 17、交易情况的修正，要以（ ）为基准。

A、成交价格 B、市场价格 C、交易价格 D、正常价格

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18、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。

A、固定价格指数 B、定基价格指数 C、长期价格指数 D、环比价格指数 19、价格指数中如果以上一时期作为基期的，称为（ ）。

A、前期价格指数 B、定基价格指数 C、长期价格指数 D、环比价格指数 20、最适用的房地产价格指数或变动率，是（ ）。

A、全国房地产价格指数或变动率

B、可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率 C、全国同类房地产价格指数或变动率

D、可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率

二、多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意） 1、市场法适用的对象有（ ）。

A、高档公寓 B、别墅 C、房地产开发用地 D、学校 E、特殊工业厂房

2、下列哪些地区难以采用市场法估价（ ）。

A、房地产市场较发达的地区 B、房地产交易发生较少的地区

C、农村 D、城市 E、近两年来没有发生类似房地产的地区 3、市场法的操作步骤为：1．（ ）；2．（ ）；3．（ ）；4．（ ）；5．（A、搜集交易实例 B、求取比准价格 C、建立价格可比基础

D、选取可比实例 E、进行交易情况、市场状况和房地产状况修正和调整 4、交易实例及其内容的（ ），是提高估价精度的一个基本保证。

A、广泛性 B、比较性 C、真实性 D、准确性 E、可靠性 5、选取的可比实例应符合（ ）等方面的要求。

A、规模应与估价对象的规模相等 B、交易类型与估价目的吻合 C、成交日期与估价时点接近 D、是估价对象的类似房地产

E、成交价格是正常价格或可修正为正常价格 6、建立价格比较基准包括（ ）。

A、统一付款方式 B、统一价格单位 C、统一交易时间 D、统一房地产范围 E、统一房地产状况 7、（ ），需要进行交易情况修正。

A、公司与其职工之间的交易

B、不同母公司的子公司与子公司的交易 C、以正常市场价格成交的交易 D、以招标方式成交的交易

E、不了解市场行情而成交的交易 8、市场状况调整的方法有（ ）。

A、定基价格指数 B、环比价格指数 C、累计价格批数 D、房地产价格变动率 E、平均价格指数 9、区位状况调整的内容包括（ ）。

A、环境景观 B、地形地势 C、朝向楼层 D、建筑规模 E、平面布局 10、实物状况调整的内容包括（ ）。

A、环境景观 B、地形地势 C、朝向楼层 D、建筑规模 E、平面布局

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。 ）

11、权益状况调整的内容包括（ ）。

A、土地使用年限 B、土地出让方式 C、容积率 D、楼层、朝向 E、公共设施完备程度 12、房地产交易中，全部由卖方交纳的税费有（ ）。

A、土地增值税 B、契税 C、营业税 D、印花税 E、交易手续费

13、房地产交易中，全部由买方交纳的税费有（ ）。

A、土地增值税 B、契税 C、营业税 D、印花税 E、交易手续费 14、房地产状况修正可分为（ ）。

A、土地状况修正 B、区位状况修正 C、实物状况修正 D、房屋状况修正 E、权益状况修正 15、统一价格单位包括（ ）。

A、统一付款方式 B、统一价格表示单位 C、统一币种和货币单位 D、统一房地产范围 E、统一面积内涵与单位

三、判断题（以下论述正确的请在题后的括号中打“√”，错误的请打“X”） 1、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。 （ ）

2、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。 （ ）

3、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）

4、如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低。 （ ） 5、买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。 （ ）

6、相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。 （ ）

7、如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。 （ ）

8、不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整的内容及权重应相同。 （ ）

9、如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实例。 （ ）

10、有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。 （ ）

11、房地产市场状况调整的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。 （ ）

12、在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。 （ ）

13、将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格，这种调整称为市场状况调整。 （ ）

14、在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。 （ ）

15、市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 （ ）

16、在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。 （ ） 17、间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。 （ ）

18、经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的客观合理价格。 （ ）

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四、计算题

1、有甲、乙两宗交易实例：

甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。

乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。

试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1m2=10.764ft2，使用面积率为70%）。

2、需要评估某商品住宅在2013年11月1日的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料见表 6-1：

表 6-1： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000元/m2 560美元/ m2 530美元/ m2 成交日期 2013年1月1日 2013年5月1日 2013年9月1日 -1% 0% +2% 交易情况 +2% +4% -2% 房地产状况 6.81 6.53 对应汇率 注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度

（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度

2013年1月~2013年3月该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月上升降3%；2013年4月~2013年10月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降2%。

试利用上述资料估计该商品住宅在2013年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

3、评估某块城市规划确定的住宅用地

土地总面积为1500m2

（1） 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 （2） 可比实例的成交价格见表 6-2：

表 6-2 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元／m2） 1200 1150 1380 成交日期 2014年2月20日 2014年4月20日 2014年7月20日 交易情况 正常 比正常价格低3% 比正常价格高5% （3） 该类土地2014年１月～2014年9月的价格变动情况见表 6-3： 表 6-3

1 2 3 4 5 6 月份 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 价格指数 注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。 （4） 房地产状况的比较判断结果，见表6-4：

7 103.5 8 103.3 9 103.8 表6-4 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 0.4 100 95 92 106 因素1 0.35 100 105 96 109 因素2 0.25 100 110 98 97 因素3 试运用上述资料估算该土地2014年9月20日的正常市场价格。 - 4 -

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