房地产法自考真题试卷及答案(2012.1-2004.10) 绝密 ★ 考试结束前
全国2012年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题部分
注意事项：
1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答
题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是 A．国家机关只能是管理主体
B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体 C．对房屋的权属确认行为不是客体
D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容
2．根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得 A．选址意见书
C．建设工程规划许可证 3．我国土地的基本国策是
A．实行国有土地有偿使用制度 耕地
C．建立土地统计制度
4．土地使用权的内容中不包括 ．．．A．所有权
B．使用权
C．收益权 D．处分权 5．《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为
A．10～30年 B．30～50年 C．30～70年 D．50～70年
6．根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是 A．超过35公顷的 C．超过70公顷的
B．超过50公顷的 D．超过75公顷的 B．建设用地规划许可证 D．建设用地土地使用权证
B．十分珍惜、合理利用土地和切实保护D．实现土地管理的科学化和规范化
7．对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。该年限是 A．1年 B．2年 C．3年 D．4年 8．下列关于乡（镇）村建设用地的表述中，正确的是 A．乡镇企业用地的审批权由乡（镇）级人民政府行使
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B．乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使
C．为乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿 D．农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地
9．在建筑物区分所有权的内容（权利）中，居于主导地位的是 A．专有所有权 C．成员权
B．共有部分持分权 D．共有部分所有权
10．在房屋权属登记的程序中，核心程序是 A．登记收件 B．勘丈绘图 C．产权审查 D．税费征缴 11．下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是 A．只能是城镇国有土地
B．既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地 C．集体所有土地
D．既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地
12．房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于 ．．．A．2000万元 C．500万元
A．该中介服务人员承担赔偿责任 B．该中介服务机构承担赔偿责任
C．该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任
D．该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任
14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括 ．．．A．赔偿责任
C．治安管理处罚
15．被征收房屋补偿的对象是 A．房屋产权人 C．房屋管理人
16．在城市土地买卖中 A．只能转移所有权
C．同时转移所有权和使用权 A．收取的租金应上交国家 C．收取的租金归个人所有
B．刑事责任 D．行政训诫 B．房屋使用人
D．房屋产权人和使用人
B．只能转移使用权
D．同时转移所有权、使用权、收益权 B．收取的租金应按一定比例上交国家 D．应将租金中所含土地收益上缴国家 B．1000万元 D．200万元
13．因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由
17．城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其
18．根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，计算年限为 A．30年 B．40年 C．50年
19．公房出售的对象是 A．户主
D．70年 B．职工个人
C．单位 D．家庭
20．商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过 ．．．．A．30%
B．60%
C．70% D．80% 21．下列关于住房公积金的提取和使用的陈述不正确的是 ．．．
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A．职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金内的存储余额
B．职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明 C．住房公积金管理中心可以向他人提供担保 D．申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保 22．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为 A．1.2% B．12% C．15% D．20% 23．在涉外房地产关系的法律适用中，所适用的法律是 A．实体法 C．冲突规范
A．市、县人民政府
C．国家发展与改革委员会 A．一般应当认定转让合同无效
B．程序法
D．冲突规范与程序法
B．省、自治区、直辖市人民政府 D．国务院
B．应对转让方进行处罚
24．如果一个外商投资项目使用耕地超过1000亩的，我国的审批机关是
25．对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的，
C．应收回转让的土地 D．应责令双方解除合同
26．在《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的房地产开发经营者
与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定为无效。但在下列期间内依法取得房地产开发经营资格的，可以认定有效： A．一审起诉前
B．二审开庭前
C．一审诉讼期间 D．一审判决后
27．违反用途规定使用国有土地的，县级以上人民政府土地行政管理部门可以处以罚 款，其金额为
A．非法占用土地每平方米10元以上、30元以下 B．非法占用土地每平方米10元以上、50元以下 C．非法所得的5%以上、10%以下 D．非法所得的5%以上、20%以下 28．民事性的房地产法律关系不包括 ．．．A．物权关系 C．债权关系 A．申请行政复议 C．依法信访 A．决策民主
B．征用关系 D．继承关系 B．提起行政诉讼 D．提起民事诉讼 B．程序正当
29．被征收人对房屋征收补偿决定不服的，不可以 ．．．
30．国有土地上房屋征收与补偿采取的原则不包括 ．．．
C．结果公开 D．平等自愿
31．房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开 发。这体现了房地产交易的 A．特殊性 C．多样性
B．确定性 D．要式性
32．张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为 A．合同无效，因为未办理登记备案手续
B．合同无效，因为张某未经批准就将住房出租
C．合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件 D．合同有效，因为合同一经签订就不得变更
33．建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物
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A．仍属于抵押物
B．不属于抵押物
C．仍属于抵押物，但要重新办理登记 D．应予拆除
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。 34．房地产法律关系的特征有 A．主体的多元性 C．内容的多样性 E．义务的排他性
35．在征收土地中，征地费用一般包括 A．土地补偿费 C．青苗补偿费 E．土地投入补偿费
36．房地产权属登记所具有的功能包括 A．产权确认功能 C．服务功能 E．对抗功能
A．权属有争议的房地产
B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C．已依法公告列入拆迁范围的房地产 D．被依法查封、扣押的房地产
E．列入文物保护的建筑物
38．违法转让房地产开发项目的，可以给予的处罚有 A．责令停止违法行为
C．没收违法所得
E．给予直接责任人员行政处分
B．吊销营业执照
D．处以违法所得五倍以下的罚款 B．公示功能 D．管理功能 B．安置补助费 D．地上附着物补偿费 B．客体的确定性 D．权利的绝对性
37．我国法律规定，房地产不得设定抵押的情况有 ．．．．
非选择题部分
注意事项：
用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。 三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39．房地产关系
40．农村土地承包经营权 41．房地产中介服务 42．商品房预售
43．契税
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44．简述国家对土地使用权主体变更限制的主要表现。 45．简述房地产不得转让的情形。
46．简述房地产纠纷协商解决应遵循的原则。 47．简述房地产法律责任中的民事责任的分类。 五、论述题（本题8分）
48．试述《土地管理法》的立法宗旨。 六、案例分析题（本题10分）
49．刘文早年丧偶，现有三室一厅的房屋一套。刘文有四个子女，大儿子在外地成家并工作；其他三人均在本市，其中二儿子有工作并已成家，另有住房；三儿子未婚，但已工作，在单位居住；四女儿正在读书，与刘文共同居住。2010年，刘文因病去世，
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四个子女为刘文房屋如何分配产生争议。二儿子、三儿子和四女儿认为，三儿子尚未成家，应分得一间房屋；四女儿还在读书，长期照顾刘文，应分得其余房屋。二儿子也在本市，经常照料刘文，也应得到相应补偿。而大儿子长期在外地，未尽照顾父亲之责，不应分得房屋。对此大儿子坚决反对，认为自己享有继承权，家庭负担又重，理应分房。最后四人未达成分割协议。不久大儿子因要回去上班先行离开。后来，张某主动要求购买该房，于是三人告知大儿子有人高价购房，大儿子书面表示同意。于是，三人将房屋卖给了张某，并办理了过户手续。大儿子知道后，觉得价格偏低，认为合同无效，从外地赶回本市要求张某搬出并退还房屋。 请回答下列问题并说明理由： (1)该房屋属于何种共有？ (2)大儿子有无权利分得该房屋？
(3)二儿子、三儿子、四女儿有无权利出卖该房屋？ (4)张某是否有权取得该房屋的所有权？
(5)大儿子有无权利要回房屋？大儿子的权利如何保障？
全国2012年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169
一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为( ) A．农用地、建设用地、未利用地 B．农业用地、工业用地、建筑用地 C．农用地、建筑用地、荒山荒地 D．农业用地、工业用地、建设用地 2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是( ) A．中央人民政府 B．省级人民政府
C．地市级人民政府 D．县级人民政府
3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是( ) A．国务院 B．省级人民政府
C．县人民政府 D．镇人民政府
4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者( ) A．1／3以上村民代表的同意 B．1／2以上村民代表的同意 C．2／3以上村民代表的同意 D．3／4以上村民代表的同意
5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为( ) A．30年B．30~50年
C．30~70年 D．经相关部门批准可无限期延长
6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( )
A．村民委员会
B．国家
C．甲村民小组 D．该公共设施的管理者
7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是( )
A．房屋共同共有 B．房屋按份共有 C．异产毗连房屋 D．房屋相邻
8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有( )
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A．独立产权 B．部分产权
C．完全产权 D．公有产权
9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行的登记是( )
A．变更登记 B．他项权利登记 C．注销登记 D．转移登记
10．下列建设用地中，不能通过行政划拨的方式取得土地使用权的是( ) A．住宅用地 B．城市基础设施用地
C．社会公用事业用地 D．军事用地
11．居住用地土地使用权出让的最高年限为( ) A．40年B．50年
C．60年 D．70年
12．通过划拨获得土地使用权后，可以转让、出租、抵押土地使用权的单位和组织是( )
A．社会团体 B．事业单位
C．行政机关 D．企业
13．征收范围确定后，被征收人可以进行的活动是( ) A．改变房屋用途 B．改建房屋 C．暂时居住房屋 D．扩建房屋
14．下列关于房屋征收补偿的表述中，不正确的是( ) A．因征收房屋造成的停产停业损失不予补偿
B．被征收人可以自己选择补偿方式
C．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．因征收房屋造成的搬迁、临时安置应给予补偿
15．房屋征收的补助和奖励办法由一定级别的人民政府规定，该级别是( ) A．乡镇级 B．市、县级
C．地市级 D．省级
16．依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的对象不包括( ) A．土地使用权 C．土地所有权
B．土地上的房屋所有权
D．土地上的其他建筑物的所有权
17．以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一，是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成一定比例以上的开发投资总额，该比例是( )
A．10％ B．15％
C．25％ D．50％
18．依照《城市房地产管理法》的规定，商品房预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由相关机构规定，该机构为( ) A．国家工商行政管理总局 B．省级人民政府 C．全国人大常委会 D．国务院
19．职工以标准价购买的公有住房，经过一定年限后可依法进入市场，该年限一般为( )
A．3年 B．5年 C．8年 D．10年
20．公房出售的对象是( ) A．职工家庭
B．职工个人
C．职工及其成年家属
D．职工及出资购买该公房的其他家庭成员 21．我国开始全面推行住房公积金制度是在( )
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A．1980年 B．1986年
C．1994年 D．1998年
22．业主大会的执行机构是( ) A．物业管理公司 B．居民委员会
C．业主委员会 D．房地产公司
23．物业管理服务公司的权利源于( ) A．业主大会和业主委员会 B．政府土地管理部门 C．居民委员会 D．房地产开发企业
24．下列属于物业管理服务企业义务的是( ) A．向房地产行政管理部门提交重大管理措施 B．减免业主委员会成员的物业管理费 C．为业主提供个性化健康咨询
D．定期向全体业主公布管理费用收支账目
25．经济适用住房开发贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定，最长不得超过( )
A．1年 B．2年 C．3年 D．4年
26．下列属于个人住房贷款借款人条件的是( )
A．有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力 B．具有中国国籍，年满23周岁 C．已接受九年义务教育
D．无犯罪记录
27．个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该( )
A．按相应利率档次执行新的利率规定 B．按相应利率档次执行旧的利率规定 C．经借贷双方协商确定利率标准
D．由金融行政主管部门重新确定利率标准 28．下列属于狭义房地产税的是( ) A．企业所得税 B．个人所得税 C．营业税 D．土地增值税
29．土地增值税的征税范围( )
A．为土地使用权、地上建筑物及其他附着物 B．仅为土地使用权
C．为土地使用权和地上建筑物
D．为地上建筑物及其他附着物
30．在农村新建住宅时，可以给予减免耕地占用税的情形是( ) A．农村致富带头人 B．到农村创业的高校毕业生 C．投资农业的外资企业
D．农村革命烈士家属、革命残废军人、革命老根据地生活困难的农户 31．外国人办理房屋登记时所提交的证件及文书( ) A．可以提交副本
B．经房屋登记部门同意可以提交副本 C．经外国人国籍所在国证明可以提交副本 D．须提交正本
32．出现土地侵权纠纷时，当事人( ) A．只能提交土地管理部门调解
B．必须经过土地管理部门调解后提起诉讼 C．可以直接提起诉讼
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D．必须申请仲裁
33．阻碍土地行政管理部门的工作人员依法执行职务，应依法给予( ) A．行政处分 B．纪律处分 C．行政处分和治安管理处罚
D．治安管理处罚或追究刑事责任
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
34．房地产市场作为一类特殊商品交换具有自己的若干特性，表现在( ) A．终级分配 B．综合功能 C．多级市场 D．法定形式 E．国家干预
35．土地使用权的特征包含( ) A．主体的确定性 B．客体的有限性 C．取得的法定性 D．使用的期限性 E．权利的派生性
36．房地产转让可通过下列方式实现( ) A．买卖 B．赠与
C．以房地产作价入股 D．以房地产抵债 E．房屋抵押
37．下列属于契税征税对象的是( ) A．国有土地所有权出让
B．国有土地使用权出让
C．土地使用权转让 D．房屋买卖 E．房屋赠与、房屋交换
38．对外商投资企业使用土地的限制有( ) A．不能擅自改变土地的用途
B．对其占有的土地有使用权，但无所有权 C．必须严格按照该土地的利用规划使用土地 D．用地期限比企业的经营期限短 E．用地期限比企业的经营期限长
三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39．房屋所有权 40．房地产开发
41．建筑物区分所有权 42．业主
43．住房公积金
四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44．简述房地产相邻关系的种类。
45．简述设立房地产开发企业的必要条件。 46．简述业主委员会的职责。
47．简述拒不履行土地复垦义务的法律责任。
五、论述题(本题8分)
48．试述土地管理法的立法宗旨。 六、案例分析题(本题10分)
49． 2008年6月，某市居民路某通过肖某介绍，与张某签订书面协议，将自己的3间平房卖给张某。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，但张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给路某35万元购房款后，就搬进路某的3间平房居住。2010年2月，该市房屋征收管理部门通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，张某居住街区平房所在地属于被征收的范围。张某将此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部门，声明张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除
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住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了路某的要求。张某不服，向人民法院提起诉讼。
请问：(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效?为什么? (2)张某与路某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么? (3)应该对张某还是路某给予征收补偿?
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全国2011年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169
一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．下列不属于民事性质房地产关系的是（ ） A．房屋抵押 B．房屋征收 C．房屋买卖 D．房屋继承
2．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（ ） A．转用审批手续 B．出让审批手续 C．征用审批手续 D．转让审批手续
3．下列关于承包期的说法不正确的是（ ）
A．林地承包期限为30~70年 B．草地承包期限为30～50年
C．耕地承包期限为70年 D．特殊林地承包期经批准可以延长
4．农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（ ）
A．无效 B．不成立
C．有效，可以对抗善意第三人 D．不得对抗善意第三人
5．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（ ） A．国务院批准 B．省级人民政府批准
C．县级人民政府批准 D．乡级人民政府批准
6．大多数英美法系国家采用的房地产权属登记及其效力模式是（ ）
A．谢尔曼模式 B．托伦斯模式 C．科斯模式 D．考夫曼模式
7．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（ ）
A．签订书面合同 B．经有关主管部门批准 C．办理房屋产权登记 D．办理公证
8．城镇居民购买商品房所适用的是（ ） A．成本价 B．市场价
C．政府调节价 D．政府定价
9．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金
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额一
定比例的，免征土地增值税，该比例为（ ） A．30％ B．25％ C．20％ D．15％
10．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确的是（ ） A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元
B．具有5年以上从事房地产开发的经历
C．累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资 D．有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人
11．下列国家对房地产中介服务人员管理的办法中，不正确的是（ ） A．执业咨询认证 B．采取统一考试 C．注册登记 D．年检
12．对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（ ）
A．征收价格 B．政府定价 C．建筑成本 D．市场价格 13．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人在补偿方式上（ ） A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换
C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换
D．房屋租赁 14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当（ ） A．先搬迁，后补偿 B．先补偿，后搬迁
C．边搬迁，边补偿 D．先征收，后补偿
15．房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利是（ ） A．要求保全抵押房地产担保价值 B．处分抵押权
C．优先受偿权 D．对抵押房地产的占有、使用和收益权
l6．依照《城市房地产管理法》的规定，预售商品房的，若预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的，由（ ） A．土地管理部门规定 B．规划局规定
C．全国人大常委会规定 D．国务院规定
17．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（ ） A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证
C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15％以上，并获房地产管理部门批准
18．在城镇住房制度改革过程中，对住房建设的投资方式为（ ） A．国家投资 B．国家集体投资
C．国家、集体、个人都要投资 D．个人投资
19．我国开始全面推行住房公积金制度的时间为（ ） A．1998年 B．1994年
C．1986年 D．1980年
20．职工购买住房，可以分期付款，但分期付款的首付不得低于30％，分期付款的期限一般不超过（ ） A．3年 B．5年 C．8年 D．10年
21．物业管理公司的管理权源于（ ）
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A．房地产开发商 B．业主的委托
C．物业管理公司的章程 D．房地产管理部门
22．物业管理的对象主要是物业的共有部分和（ ） A．全部事务 B．专有部分
C．共同事务 D．特殊事务
23．下列属于业主大会职责的是（ ）
A．召集和主持业主大会 B．选聘、解聘物业管理企业
C．检查、监督物业管理公司的管理工作 D．审议年度管理工作计划、费用预算 24．商业银行发放个人住房抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过（ ） A．65％ B．70％
C．75％ D．80％
25．职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（ ） A．单位所有 B．职工个人所有 C．单位和职工个人共有
D．国家所有
26．从1989年1月1日起，在耕地占用税的收入中，中央与地方的分成比例为（ ） A．5∶5 B．4∶6 C．3∶7 D．2∶8
27．土地增值税税率采用（ ） A．比例税率 B．二级超额累进税率
C．三级超额累进税率 D．四级超额累进税率
28．涉外房地产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所适用的准据法是（ ） A．实体法 B．程序法
C．冲突规范 D．国际法
29．关于外商投资企业使用土地的限制表述中，正确的是（ ） A．外商投资企业对其占有的土地拥有所有权 B．外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同 C．外商投资企业可以自行改变土地的用途
D．外商投资企业可以根据需要改变土地利用规划
30．将要搬迁的房屋，存在产权、债权纠纷的，解决的方式是（ ） A．由县级以上人民政府处理 B．由房地产主管部门处理 C．由房地产开发商处理 D．由被搬迁人自行处理
31．国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（ ） A．建设用地通知书 B．建设用地规划许可证
C．国有土地使用权证书 D．建设用地批准书
32．擅自出卖、转让军队房地产，情节严重的，对直接责任人员，处以（ ） A．2年以上，7年以下有期徒刑 B．3年以上，10年以下有期徒刑 C．5年以上，10年以下有期徒刑 D．5年以上，12年以下有期徒刑
33．违反《基本农田保护条例》规定，破坏基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状，可以处一定数额以下的罚款，该数额是（ ） A．50000元 B．10000元 C．1000元 D．500元
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
34．在我国房地产法律体系中，属于专门法的包括（ ） A．《民法通则》 B．《住宅法》 C．《继承法》
D．《土地管理法》
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E．《城市房地产管理法》
35．下列属于契税征税对象的有（ ） A．国有土地使用权出让 B．土地使用权转让 C．房屋买卖 D．房屋赠与
E．农村集体土地承包经营权转让
36．外商投资企业用地的取得方式包括（ ） A．通过出让方式取得土地使用权 C．通过租赁厂房和场地方式取得
B．土地使用权作价入股方式
D．通过企业拍卖或租赁经营方式取得
E．通过买卖双方私下协商方式取得
37．设立房地产中介服务机构应具备的条件包括（ ） A．有自己的名称、组织机构
B．有固定的服务场所
C．有必要的财产和经费 D．有足够的专业人员 E．有三年以上的从业资历
38．房地产法律关系中违法的主体包括（ ） A．国家机关 B．公民个人
C．事业单位 D．公司 E．企业
三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39．不动产 40．异产毗连房屋 41．房地产中介服务
42．房屋租赁
43．个人住房贷款
四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44．简述城市公房管理的内容。
45．简述世界各国土地制度的主要模式。 46．简述搬迁补偿的方式。 47．简述物业管理的特征。 五、论述题(本题8分)
48．论土地管理法的立法宗旨。 六、案例分析题(本题10分)
49．2010年1月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在2010年1月至2011年12月31日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011年3月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010年6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款30万元，期限为2010年6月至12月。2011年1月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。 请回答下列问题：
(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效?为什么?
(2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么?
(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么? (4)银行是否有权要求王某搬出，为什么? 2011年10月自考房地产法（0169）参考答案
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2011年10月全国自考房地产法参考答案
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全国2011年1月自学考试房地产法试题及答案
课程代码：00169
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一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.在我国，土地使用权（ ） A.不得转让或抵押
C.可以转让不能抵押
2.城市房地产管理关系属于（ ） A.物业公司监督管理行为 C.开发商与所有权人交易行为 3.房地产法律关系的客体是（ ）
A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是（ ） ．．．．A.有偿流转土地承包经营权
B.自主地进行生产经营
C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是（ ） ．．．．A.招标 C.公开协商 是（ ）
A.铁路公路交通沿线的耕地 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 7.国家建设用地必须是（ ） A.荒山荒地
C.未栽种的农用地
A.房屋主体是单一的
B.房屋主体不同，但客体是同一项房产
C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分
D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分
9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（ ） A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（ ） A.使用权 C.占有权
B.所有权 D.收益权
B.国有土地
D.农民集体所有的土地 B.农业科研教学示范田 D.城镇建设用地周边的耕地 B.拍卖
D.家庭承包 B.可以转让或抵押 D.不能转让可以抵押 B.建筑规划投资行为 D.政府管理、监督行为
6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的 ．．．．
8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（ ）
11.土地使用权的出让方只能是（ ） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人
12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（ ） A.拍卖
B.招标
C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（ ） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物
C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（ ） A.所有人
B.使用人
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C.租赁人 D.抵押权人
15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（ ） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换
D.产权调换和货币补偿结合
16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（ ） ．．．A.房地产转让
B.房地产抵押
C.房地产开发 D.房屋租赁
17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付 一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（ ） A.30％ B.50％ C.80％ D.100％
18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（ ） A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值权 C.物上代位权
D.优先受偿权
19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过 ．．．
（ ）
A.5年 C.15年
A.推行住房的实物分配原则
B.国家、集体、个人三者共同负担的原则 C.租、售、建并举的原则
D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则 21.职工以标准价购买的公有住房，拥有（ ） A.有限产权 C.全部产权
A.共有部分和共同事务 C.共有部分和个体事务
B.部分产权 D.使用权 B.共有部分 D.共同事务 B.10年 D.20年
20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是（ ） ．．．
22.物业管理的核心内容是物业的（ ）
23.有权批准业主公约的组织是（ ） A.物业管理公司 B.业主大会
C.业主委员会 D.居民委员会
24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门（ ） A.批准 B.审核备案 C.审查 D.登记备案
25.个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该（ ） A.按相应利率档次执行新的利率规定 B.按相应利率档次执行旧的利率规定
C.经借贷双方协商确定利率标准
D.由金融行政主管部门确定利率标准
26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是（ ） A.申请人无须提供担保
B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保 C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保
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D.申请人应当提供担保
27.下列属于可以提取住房公积金的情形是（ ） A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的 B.偿还银行贷款的
C.离休、退休的
D.欠缴国家税款无力支付的
28.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（ ） A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物 B.土地增值税的范围仅为土地使用权
C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物 D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物 29.城镇土地使用税的计税依据是（ ） A.纳税人实际占用的土地面积的价值 B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差 C.纳税人实际占用的土地面积
D.建筑物的建筑面积
30.耕地占用税的计税依据是（ ） A.纳税人实际占用的耕地面积
B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价
C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价 D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失
31.下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是（ ） A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权 B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权 C.外商投资企业可以自行改变土地用途 D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇
32.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当（ ） A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉 B.先申请仲裁；对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉 C.直接向人民法院起诉
D.先申请调解；对调解不服的，可以依法向人民法院起诉
33.未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（ ） A.1万元以上10万元以下罚款 B.2万元以上15万元以下罚款 C.3万元以上20万元以下罚款 D.4万元以上30万元以下罚款
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.我国房地产法律体系中专门法包括（ ） A.农村土地承包法
B.担保法
C.建筑法 D.住宅法 E.草原法
35.下列属于房地产法律关系特征的有（ ） A.主体的多元性 B.主体的单一性 C.客体的确定性 E.内容多样性
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D.客体的双重性
A．经济关系 B．思想关系
C．法律关系 D．意志关系 2．根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（ D ） A．申请书 B．审批书
C．规划意见书 D．选址意见书 3．下列属于农用地的是（ C ） A．住宅用地 B．荒地
C．草地 D．旅游用地 4．《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为（ C ） A．30年B．30～50年
C．30～70年 D．50～70年
5．依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是（ B ） A．各级人民政府 B．国务院和省、自治区、直辖市人民政府 C．县级以上人民政府 D．国土资源部和县级以上土地管理部门
6．凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（ A ） A．无效 B．不成立 C．有效 D．基本成立
7．无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（ B ）
A．3个月 B．6个月 C．1年 D．2年
8．土地权属变更的程序是（ D ）
A．变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证 B．变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证 C．变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证 D．变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证 9．城市房屋在以下哪种情况下可以出租?（ C ） A．无房屋所有权证 B．共有房屋未经共有人同意 C．已抵押的房屋 D．权属有争议
10．下列房地产中不能设定抵押的是（ C ） A．出让取得的国有土地使用权 B．张某的个人房屋
C．我国某名牌大学的教学楼 D．某私营企业的国有土地使用权
11．凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?（ D ） A．原告住所地 B．被告住所地
C．房地产行政管理部门所在地 D．讼争的房地产所在地 12．所有人对房屋的实际控制体现的是（ A ） A．占有权 B．使用权
C．收益权 D．处分权
13．处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（ B ） A．有权优先受偿 B．无权优先受偿
C．可以作为处分财产受偿 D．无权受偿
14．房地产抵押权人对抵押物不享有（ C ）
A．优先受偿权 B．物上代位权
C．占有使用权 D．保全担保价值权
15．房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（ C ） A．只转让房屋所有权 B．只转让土地使用权
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C．同时转让 D．可由转让合同约定
16．某单位非法转让土地，并获非法所得5 000万元人民币，则其所面临的最高罚款额 为人民币（ C ） A．1 000万元
B．1 500万元
C．2 500万元 D．5 000万元
17．在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（ B ）
A．租赁关系随之终止 B．原租赁协议继续履行
C．承租人可以单方终止租赁关系 D．原所有权人应当补偿承租人的损失 18．商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是（ B ） A．30年B．40年 C．50年 D．60年
19．土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（ A ） A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50% C．超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60% D．超过扣除项目金额100%的部分，税率为70% 20．房地产开发的前提是必须取得（ A ） A．国有土地使用权 B．集体土地使用权 C．国有土地所有权 D．集体土地所有权
21．按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（ B ）
A．征收相当于出让金20%的土地闲置费 B．无偿收回土地使用权
C．退回50%的出让金并收回土地使用权 D．征收相当于出让金两倍的土地闲置费
22．在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（ A ） A．招标 B．拍卖
C．协议 D．竞争
23．确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（ C ）
A．能源项目用地 B．交通项目用地 C．公益事业用地 D．水利设施用地 24．拆迁补偿的对象有（ B ）
A．违章建筑 B．未超过批准期限的临时建筑 C．临时建筑 D．改建成永久性建筑的临时建筑
25．拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得（ D ） A．房屋拆迁证明书 B．房屋拆迁同意书 C．房屋拆迁认可资格 D．房屋拆迁许可证
26．房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（ C ） A．同级人民法院 B．上级房屋拆迁管理部门 C．同级人民政府 D．同级人民检察院
27．在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（ A ）
A．房地产开发企业 B．房屋管理部门 C．房地产中介机构 D．房地产承建企业
28．为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（ B ） A．公众代办性质的服务
B．特约服务
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C．商业服务类服务 D．部分公共设施的管理
29．可以向城镇职工出售的公有住房是（ C ） A．办公、经营和住房混合在一起的住房 B．两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房 C．国有企业、事业单位的套间住房
D．已列入城市规划有待改造拆迁的住房
30．经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于（ B ）
A．单位职工集体建房 B．购买国债
C．购买股票和企业债券 D．投资公共设施建设
31．外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权（D ） A．可以是无偿的
B．期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限 C．包括地上、地下和空间使用权 D．只是一种地上使用权
32．可以加收城镇土地使用税的情况是（ A ）
A．逾期不使用所征土地 B．征用城市中心地段的土地
C．用地在批准权限以内 D．前一次征地还未使用，又进行征地 33．狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的（ B ） A．客体具有涉外因素 B．主体具有涉外因素
C．内容具有涉外因素 D．主体、客体和资金来源具有涉外因素
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
34．国家建设征收土地行为的法律特征是（ BCD ） A．征地主体的多样性 B．征地理由的合法性 C．征地行为的行政性 D．征地条件的补偿性 E．征地程序的灵活性
35．协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有（ CE ） A．公平 B．平等 C．自愿 D．有偿 E．合法
36．按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为（ AE ） A．经营性开发 B．单项开发
C．小区开发 D．成片开发 E．自用性开发
37．土地使用权的特征主要包括（ ABCD ） A．权利的派生性 B．客体的有限性 C．取得的法定性 D．使用的期限性
E．利益的共享性
38．房地产法所涉及的范围主要包括（ ABCDE ） A．规划 B．土地 C．房产 D．建筑 E．住宅
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39．房地产市场
是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。
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40．商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 41．土地登记制度
是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。
42．经济适用住房
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 43．外商投资企业用地
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44．简述建筑物区分所有权的特征。
（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。 45．简述业主委员会的职责。
业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。
46．违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？
（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交付房屋的责任；（6）违法收费的责任 47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。
（1）维护国家主权原则。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。（2）平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的条款，也不提出任何不合理的要求。（3）统一管理原则。主要表现在：①单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；②任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设；③土地使用权统一进行有偿出让。 五、论述题（本题8分）
48．论述农村土地承包经营权流转的方式。
土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的
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土地承包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
六、案例分析题（本题10分）
49．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么? （2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么? （3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么? （4）本案应如何处理?
答:（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。
全国2008年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169
一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（ A ） A.选址意见书B.法律意见书 C.建设申请书 D.规划意见书 2.房地产关系本质上属于（ B ） A.人与人的关系 B.经济关系
C.社会关系 D.法律关系
3.地方权限范围内的土地征收批准权属于（ C ） A.县级人民政府 B.市级人民政府 C.省级人民政府 D.国务院
4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过（ B ） A.半年 B.一年
C.二年 D.三年
5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该级政府是指（ C ） A.村级人民政府 B.乡级人民政府
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