陕西省房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考

陕西省房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D．一个城市原则上只设一个担保公司

2、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人

B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立

E：工业用地的监测点评估价格

3、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。 A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略

4、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。 A．2.50% B．2.35% C．2.38% D．3.25%

5、估价报告书中说明的限定了其用途．【2003年考题】 A：估价原则 B：估价方法 C：估价目的

D：估价对象状况

E：工业用地的监测点评估价格

6、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A．差异性 B．各异性 C．特色性

D．独立性

7、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。

A：在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C：纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小 E：执行层的组织协调

8、以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经通过，但企业章程另有约定的除外。 A：工会

B：职工(代表)大会

C：董事会或者股东大会 D：监事会或者股东大会 E：执行层的组织协调 9、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定 10、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。 A：14 B：15 C：20 D：28

E：执行层的组织协调

11、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00

E：工业用地的监测点评估价格 12、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。 A．在城市或区域中的地位 B．与其他地方往来的便捷性 C．与市中心的距离 D．周围环境、景观 13、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。

A：1 B：3 C：5 D：8

E：执行层的组织协调 14、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2

15、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．2500 B．400 C．2100 D．2900 16、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】 A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53

E：工业用地的监测点评估价格

18、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值最大 C：流动性差和价值最大 D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

19、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20% B．30% C．40% D．50%

20、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率

B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

E：工业用地的监测点评估价格

21、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。 A．盈亏平衡 B．敏感性 C．风险 D．概率 22、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。 A：挂牌底价 B：正常市场价格

C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价

E：工业用地的监测点评估价格 23、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题) A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同

24、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，应提取列入公司法定公益金。 A：3％～5％ B：3％～10％ C：4％～10％ D：5％～10％

E：执行层的组织协调 25、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。 A：17．46 B：100．00 C：117．46 D：672．75 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。 A．征地费

B．拆迁安置补偿费 C．地价款 D．零

2、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、楼层

C．周围环境和景观 D．建筑规模 E．外部配套设施

3、房地产市场供给的特点主要有。 A：市场供给在短期缺乏弹性 B：市场供给具有非同质性 C：具有高度的垄断性

D：具有竞争的完全性和充分性 E：具有高度的适应性

4、房地产价格的形成条件有__。 A．房地产的需要 B．房地产的有用性 C．房地产的有效需求 D．房地产的相对稀缺性 E．房地产的有效供给 5、一般抵押登记包括。 A：房屋抵押权设立登记 B：房屋抵押权变更登记 C：房屋抵押权转移登记

D：房屋最高额抵押权确定登记 E：房屋抵押权注销登记

6、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。 A．工程竣工 B．物业验收合格 C．购房人实际入住

D．开发企业向购房人交付房屋

7、关于城市规划的下列表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E．城市规划管理不具有政府行政职能

8、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。 A．1% B．2% C．3% D．4%

9、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。 A．豪华住宅用地

B．非国家重点扶持的交通项目用地 C．军事用地

D．经济适用住房建设用地 E．城市基础设施用地

10、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。 A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率

11、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

12、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。 A：商品住宅小区用地 B：加油站用地

C：县人民公园用地 D：军事设施用地 E：造纸厂用地

13、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。

A：经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”

B：经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬

C：会计成本(显成本)=经济成本+隐成本

D：若销售收入超过经济成本，则厂商可获得正常利润

E：边际成本的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加 14、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

15、建筑与水有关的物理性质有__等。 A．孔隙率 B．抗渗性 C．抗冻性

D．弹性和塑性 E．耐磨性

16、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。 某类房地产1998～2004年价格 (单位：元/m2) A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005

J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2220 N．2460 O．2730 P．3030 Q．3360 R．

17、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是。 A：《暂定资质证书》有效期为3年

B：房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期 C：房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年 D：自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E：自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

18、下列按发行主体分类的债券有__。 A．公募债券

B．私募债券 C．金融债券 D．公司债券 E．附息债券

19、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。 A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接地线 E：接闪器

20、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛

E：碳氢化合物

21、房地产估价所评估的是房地产的（）。 A．投资价值 B．账面价值 C．市场价值 D．使用价值 E．交换价值

22、下列不属于担保物权特征的是。 A：担保物权以确保债务的履行为目的

B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权

C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的 D：担保物权具有从属性和不可分性 E：执行层的组织协调

23、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。 A．股份 B．股票 C．股单

D．公司债券

24、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。 A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同 B：估价委托机构的不同，估价的性质可能不同 C：估价时点的不同，估价方法也可能不同

D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同 E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同 25、土地使用权出让合同有。

A：建设用地土地使用权出让合同 B：成片土地使用权出让合同

C：小区土地使用权出让合同

D：项目用地土地使用权出让合同 E：划拨土地使用权出让合同

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