****城乡建设用地增减挂钩项目
高档住宅的售价已超过4500元/平方米。
三、可出让土地出让收益的预测
(一)可出让土地价值分析
根据《国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的通知》（国土资发[2008]119号）、国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求，本项目拆旧区土地综合整理后，将产生600亩
挂钩周转土地指标，位于****
大同镇。
1、市场对比预测
通过对近三年****商、住用地出让价格的统计(对价格异常的予以剔除，见表2)。
表2 ****部分商住用地出让价格表
时间 2009年 2010年 2011年 合计（平均）
出让净面积（亩） 146.389 1278.532 812.067 2236.988 总地价（万元） 24154.185 101776.718 84182.218 210113.121 单位地价（万元/亩） 165 79.6 103.66 116.09 在前面有关章节中，我们从宏观政策、****城市规划和城市建设、城市构架结构及区域地产市场供求状况等方面，综合分析了本项目所在区域的优劣态势，我们认为本项目用地作为高档住宅区域，项目建成后各项配套齐全，其价格水平会高于近年****同类用地的平均价格
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****城乡建设用地增减挂钩项目
水平，我们预测3年后区域内商住用地拍卖价格与近年拍卖平均价格持平116.09万元/亩。
2、变现地价预测 (1)市场售价预测
项目区主要规划修建多种建筑形态用房，区域容积率为2.2-2.4，平均容积率约为2.3，目前区域及其周边的项目开发状况如下表所示
表3
户序号 项目名称 项目地址 项目业态 开盘时间 价格区间 型区间 1 正邦誉都 ***华金大道669号 ***凤祥大道78号2 九州金色港湾 （成绵高速***出入口200米处，国税局旁） ***同华大道安居路3 瀚城国际 路口（幸福家园对面） 4 钱江凤凰城(***) ***华金大道四段（大弯中学附近） ***红阳路（成绵高5 龙域都市兰亭 速出口300米处，国税局斜对面） ***同华大道实验小6 经典上城 学旁（幸福家园对面） ***凤凰大道北三段7 恒大雅苑 与华金大道三段的十字路口北侧（凤凰湖公园附近） 双拼、叠8 凤凰湖国际社区 ***凤凰大道凤凰湖湿地公园对面 墅、多层洋房、高层住宅 2011-6 均价4500 2.3 在售 电梯公寓 2011-6 均价4500 3.85 在售 电梯公寓 2011-5 电梯公寓 2011-1 电梯洋房、合院 2011-11 电梯公寓 2011-7 均价4000 均价4500 均价4100 电梯公寓 2012-3 均价3950 2.99 在售 电梯洋房 2011-10 均价4400 3.49 在售 容积率 备注 4 在售 2 在售 2.9 在售 均价4000 3.24 在售 30
****城乡建设用地增减挂钩项目
***同华大道199号9 凯斯顿华府 （凤凰湖湿地公园对面） 10 兴诚书香别院 ***菁华路116号（凤凰湖湿地公园对面） ***凤凰大道（田园广场正对面） ***长宁小区北侧、12 西街上院 小南街南侧（城厢学校旁） 13 道诚春天华逸 ***同华大道1151号（凯莱丽景对面） ***华金大道三段45号（***汽车站旁） ***石家碾中路13915 清华逸景 号（凤凰大酒店对面） 电梯公寓 2011-5 多层 电梯花园洋房 电梯公寓、花园洋房 电梯公寓 2011-8 2012-1 2010-11 电梯公寓 2011-7 均价4100 均价3500 均价3800 均价3500 均价3400 均价4100 均价4100 最高价16 北城映像 ***同华大道北侧（九峰路交汇处） 电梯公寓 2011-12 5000，最低价3000 4 在售 2.93 在售 1.63 在售 11 公园世家 2012-5 4 在售 2.13 在售 3.5 在售 14 德通心愿城 电梯公寓 2011-4 3.76 在售 4 在售 根据上述调查，项目区内主要为多种建筑形态用房，均价约为4000元/平方米左右，本报告取均价4000元/平方米，配套0.3%的配套用房。
(2)相关参数确定
通过对****房地产市场的调查分析，及政府部门相关税费的收取标准(详见表4)，我们对房地产开发，销售中的相关参数作以下取舍。 表4 房地产开发中相关参数一览表 (元/m2)
专业费用 取建筑 成本和前期 税费的 5% 不可预发展商利见费取 润率 取建筑 取（土地取成本和得成本V+前期 开发成本）税费的 ×25% 5% 土地取得费率 取土地成本5% 管理费销售用 税金 取建筑 取销成本和售价前期 格税费的 5.6% 5% 维修交易基金 销售手续3%，利息 费用 费 基数取1年期取销住宅为贷款利率售价3元/7206.56%(按格4% 平方元/一年计) 米、 平方米 建筑 成本 前期 税费 31
****城乡建设用地增减挂钩项目
1500 166.5
83.33 83.33 (V+1666.5+83.33+83.33) ×25% V×5% 83.33 223.33 159.52 3 21.6 1666.5×6.56% (3)地价V测算 利用剩余法测算公式，
地价V=开发价值-开发成本-利润-税金及销售费-其它费用 我们对项目片区土地价格进行测算得该区域预期土地变现价值为1940元/平方米，合129.33万元/亩,详见下表：
表5 剩余法地价测算表 (元/m2)
开发开发成价值 本 税金及销售费 楼面 地价 设定 容积率 相关修正值 试算 地价 (元/m2) 使用年期 修正系数 0 其权利开发它 地价 状况 程度 修(取整) 修正修正正系数 值 值 0 0 0 1940 利润 3988 1833.16 669.15 382.84 843.43 2.3 1939.89 由前面两种方法预测储备土地可能的变现价值为 表6 土地预测出让价格一览表(万元/亩)
用途 商住 市场比价法 116.09 假设开发法 129.33 本次测算我们在最终确定本次开发土地可能的变现价值时，经综合考虑，以两种预测价值算术平均值（未考虑未来价格的变化），即配置土地的平均出让价格为122.71万元/亩。
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****城乡建设用地增减挂钩项目
第六章 建设内容及规模
一、建设内容 (一)拆旧区
拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得600亩新增建设用地指标，费用为30万元/亩，总计18000万元。
(二)建新区土地征用、安居工程建设、基础设施配套建设 建新区位于建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，按投资协议书测算，土地征地成本价格为30万元/亩，该价格包含建新区内的土地补偿费、人员安置补助费、青苗及附作物补偿费、土地管理费、安置房建设、统征工作经费等，需要投资18000万元；基础设施建设包括建新区内的道路、道路绿化、基础设施管网的架设等基础设施配套建设为5万元/亩，需要投资3000万元。
二、项目前期工作进展情况
本项目预计土地整理周期36个月，自2011年8月开始，至2014年7月。
本项目相关报批手续和前期工作如下：
1、四川***土地整理开发有限公司于2011年与****国土局签订《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》；
2、四川***土地整理开发有限公司于211年8月24日与****国土资源局签订《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩
33
****城乡建设用地增减挂钩土地整理
项目可行性研究报告
项目编制人员 ：****
****
****
审核人员 ： ****
*************** ***************
二0一二年五月
****城乡建设用地增减挂钩项目
目 录
第一章 总 论 ............................................................................... 1 第二章 项 目 业 主 简 介 ............................................................. 9 第三章 项目区概况 ........................................................................ 10 第四章 项目建设背景及必要性分析.............................................. 15 第五章 新增建设用地出让收入分析 ............................................ 17 第六章 建设内容及规模 .................................................................. 33 第七章 项目实施进度计划 ........................................................... 35 第八章 项目管理方案 ...................................................................... 36 第九章 投资估算及资金筹措 ......................................................... 40 第十章 项目收益预测分析............................................................. 42 第十一章 贷款偿还及财务分析 ..................................................... 45 第十二章 风险分析 ........................................................................ 47
****城乡建设用地增减挂钩项目
第一章 总 论
一、 项目名称
****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 二、 项目性质
城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设 三、 项目地点
本项目建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。 四、 项目业主
***************
五、 项目运作方式及建设规模
(一)项目运作方式
采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。 项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。
(二)建设规模
1
****城乡建设用地增减挂钩项目
本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，预计土地整理面积为600亩。 六、 整理目标
根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都****土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使****土地资产价值最大化，支持****农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高****的知名度和美誉度，为****经济建设和城市建设服务。
七、 报告编制依据
1、 《中华人民共和国土地管理法》；
2、 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28
号）；
3、 《关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发
[2005]207号）；
4、 《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》
（国土资发[2007]169号）；
5、 《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138
号）；
6、 《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发
[2008]68号）；
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****城乡建设用地增减挂钩项目
7、 《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实
施规划编制技术要点》；
8、 《成都市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133
号）；
9、 《成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资
发[2007]390号；
10、 《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土
资发[2008]356号）； ； 11、 《****城市建设规划》
12、 《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项
目投资意向协议书》；
13、 《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项
目投资补充协议书》
14、 国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参
数的通知（发改投资[2006]1325号）；
15、 成都市国土资源局关于转发《四川省人民政府关于同意成都市
征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复》的通知（成国土资函【2008】127号）。
16、 四川省国土资源厅《关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂
钩项目区实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。
17、 成都市****发展和改革局文件《关于企业投资项目备案的通知》
（青发改政务投资函【2011】139号）。
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****城乡建设用地增减挂钩项目
统，发展大物流、做强大商贸，物流商贸业营业收入力争达到1000亿元以上。
三是建设文化发展特色区，积淀竞飞赶超的人文底蕴。始终坚持社会主义核心价值体系导向，突出公益主导、市场拉动，加快创新发展、融合发展、特色发展，实施“文化惠民”工程，建立“15分钟公共文化服务圈”和特色文化产业体系，形成城乡居民共创共享文化发展成果机制。
四是建设生态田园示范区，优化竞飞赶超的城乡形态。按照“三圈一体”战略，全域规划、顶层设计，做大生态田园环境容量，实现产城一体，城乡互动。要优化新型城乡形态，全面提升城乡生态，同时发展都市型现代农业，促进农业增效、农民增收。
五是建设宜人和谐幸福区，共享竞飞赶超的发展成果。加快安置房和保障性住房建设，构建城乡一体的住房保障体系。加快普及12年教育，推行免费职业教育和学前教育三年行动计划，逐步实现全域***基本公共教育服务均等化、现代化，并逐步完善医疗保障、基本药物、基层卫生服务体系和基本公共卫生服务体系。
二、市场供求状况及发展趋势分析 (一)土地供求状况
据****国土资源局近年来商住用地招拍挂资料显示，自2009年6月以来土地拍卖平均价格较高， 而2010年受房地产调控政策的影响土地拍卖平均价格较低，2011年6月以来土地拍卖平均价格有所回升，以下为****2009年至2011年商、住用地土地出让供地情况表。
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****城乡建设用地增减挂钩项目
表1 ****2009年至2011年商、住国有土地出让供地情况统计表
坐落 青江北路东侧，青江东路北侧，怡湖东路南侧 青江东路南侧，青华东路北侧 怡湖东路南侧 2009-6-19 51.816 51.816 8549.64 165 商住 2009-6-19 81.923 81.923 13517.295 165 商住 出让时间 用地面积（亩） 其中净用地（亩） 拍卖成交价净用地价款（万元） （万元/亩） 主要用途 竞得人 成都怡湖投资有限公司 成都怡湖投资有限公司 成都怡湖2009-6-19 6.431 6.431 1061.115 165 商住 投资有限公司 成都怡湖公园巷西侧 ****青江东路南侧、青华东路北侧 ****大弯街办革新村1、8、10组 ****同华大道以北、北部新区A4路以西 ****北部新区B1路（凤凰湖湿地公园段）以南 ****成绵路连接线以东、同华大道以北 ****红阳西路以南（红阳村18组） 2009-6-19 6.219 6.219 1026.135 165 商住 投资有限公司 成都怡湖2010-1-8 23.388 23.388 3575.385 152.87 商住 投资有限公司 成都怡湖2010-3-10 214.44 214.44 11220.111 52.32 住宅 投资有限公司 成都英祥房地产开发有限公司 成都恒辉房地产开发有限公司 成都市****九州房地产开发公司 四川正坤房地产开发有限公司 2010-6-23 126.637 126.637 7713.6 60.91 住宅 2010-6-24 220.46 220.46 18075.204 81.99 商住 2010-9-9 57 57 3455.04 60.61 住宅 2010-10-8 92.32 92.32 12673.92 137.28 住宅 25
****城乡建设用地增减挂钩项目
****同华大道以北，实验小学以西（大弯街办新河村9组） ****北部新城B1路（凤凰湖湿地公园段）以南 ****同华大道以北，希望路西侧 ****城厢镇绣川河社区4、5、11组、2010-10-20 茶花社区6组 ****城厢镇长宁小区以北 ****成绵路连接线以西（红阳村3组） ****北部新区（实验小学以北） ****同华大道以北，凤凰路以东，栖凤居西北侧 2011-2-14 2011-1-17 2010-11-8 2010-10-20 2010-10-19 2010-10-14 四川经典55.515 55.515 6073.938 109.41 住宅 房地产开发有限公司 成都成青249.78 249.78 24000 96 商住 置业有限公司 成都广聚93.279 93.279 5486.04 58.81 住宅 源投资有限公司 成都市****城厢44.706 44.706 1389.2 31.07 商住 小城镇建设开发有限公司 四川健生房地产开发有限公司 成都浩天房地产开发有限公司 成都武海30.675 30.675 2298.6 75 商住 2010-11-15 70.332 70.332 5815.68 82.69 住宅 162.384 162.384 20441.55 125.88 商住 置业有限公司 四川荣耀30.531 30.531 4513.432 147.83 住宅 投资有限公司
(二)城市商品房发展状况
****全区土地总面积折合587782.6亩，其中西北平坝区201962.1亩，占34.36%；中部丘陵区240520.63亩，占40.92%；东南低山区145299.85亩，占24.72%。1990年耕地面积311045亩，平
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****城乡建设用地增减挂钩项目
均每人0.83亩。
2009年1-12月****商品房预售备案5827宗，备案面积54.202万平方米,备案金额149243.78万元,交易均价2748元/平方米；同比增幅为146%、149%、162%、6%。
2010年1-12月，全区商品房预售备案3136宗，备案面积26.99万㎡,备案金额82099.52万元,同比增幅分别为9%、0.04%、18%
2011年1-12月****商品房销售7000件（其中网签备案6577件，网上拟签423件），网签备案同比增幅10%，销售面积63.42万㎡（其中网上备案面积58.93万㎡，网上拟签4.49万㎡）, 备案面积同比增幅8%。备案金额222223.81万元,同比增幅33%。
1、近年来****房地产市场发展迅速，从2009年—2011年，****房地产市场供销情况呈高速增长态势，其投资建设的发展趋势良好，竣工面积、销售面积及销售收入均有不同程度的增长，未来项目区域内的房地产开发前景良好。
2、凤凰湖片区房地产市场状况。***凤凰湖湿地公园坐落凤凰湖片区之中，***凤凰湖湿地公园将创建国家AAAA级景区。近年来，****明确提出了“生态立区”的战略目标，坚定不移地走生态建设与产业发展相结合的路子，大力实施“绿肺行动”、“森林城市工程”、“龙泉山脉植被恢复工程”，取得重大成果：环境空气质量已达到国家二级标准;城区绿化覆盖率由2005年的38%猛增至45.06%，人均公园面积18.21平方米，人均绿地面积位居成都市二圈层第一;森林覆盖率达到35%,是四川省环境保护模范区、生态区2011年5月11日，***
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****城乡建设用地增减挂钩项目
顺利通过了创建国家级生态区的评估，15000亩凤凰湖更是成为***的生态之“肾”。凤凰湖景区有五大功能板块，包括：高挡休闲娱乐会所及沙滩休闲区、草业种植区、大田花卉生态体验基地、凤凰湖生态旅游度假区、高挡商住区。打造凤凰湖湿地公园、新增绿化带植被及五大功能板块等举措，大力提升凤凰湖片区的环境质量，目前凤凰湖片区已经集中了凤凰岛、凯斯顿 华府、瀚城国际、北城映象、钱江·凤凰城、凤凰国际社区、凤凰壹号、公园世家、武海·中华名城、海布斯卡、英祥·北城映像等众多楼盘。而区域内项目的产品形态除了高层、多层，还首次出现了类别墅，其环境打造和楼盘品质也有了较大提升。该凤凰湖板块除了住宅外，还规划有大型卖场，将引进五星级娱乐影院、高级酒店、家乐福、屈臣氏、餐饮休闲等商业配套，将大幅满足和提升凤凰湖片区的区域配套。这也是凤凰湖板块区域的房价要高于****其他区域房价的原因所在。
以凤凰湖片区商品房项目凤凰国际社区、凤凰壹号、瀚城国际、北城映象、公园世家等楼盘的推出为标志，片区住宅项目开发始于2008年。截止2011年12月，片区内共推出项目17个，累计供应量将达到约150万平方米。从分布的区域上看，由于凤凰湖片区是****新打造的核心区域，相关配套较为完善，故约70％的供应量集中在凤凰湖片区。
凤凰湖片区地价已从2009年之前的80万元/亩－96万元/亩上涨至目前最高157.83万元/亩。土地价格的上涨，直接导致房产价格的上涨，目前凤凰湖片区在售项目的销售价格又有大幅上涨，区域内的
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****城乡建设用地增减挂钩项目
业为特色，物流运输、仓储、餐饮、娱乐、旅游蓬勃发展的一、二、三产业融合互动的良好局面，已成为基础设施配套齐全，各行各业充满生机，极具投资潜力的新兴示范区。2011年4月，被确定为****建设世界现代田园城市首批“系统集成推进”示范镇。2011年实现国内生产总值（辖区口径）24.3亿元，同比增长34.2%；全口径财政收入完成4503万元，同比增长59%，其中：地方财政收入2249万元（按新体制计算），同比增长64%；实现工业增加值17.02亿元，同比增长45%，其中规模以上工业增加值15.32亿元，同比增长45%；农民人均现金收入9,429元，同比增长14.2%；服务业增加值达6.67亿元，同比增长13.8%；社会商品零售总额达4.13亿元，同比增长19.5%。
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****城乡建设用地增减挂钩项目
第四章 项目建设背景及必要性分析
一、项目基本情况 (一)项目背景
近年来，随着****经济社会的持续发展和城市化进程的不断加快，一个个农村居民集中居住区相续建成。越来越多的农村居民进入城镇或集中居住区居住，有效地推动了城乡互融和产业互动，加速了城乡一体化进程，但同时集中居住区管理面临的问题和困难也日益增多。就大同镇而言，该镇现已建成了怡馨花园、拆院并院、成青快速安置小区、同湾春晓、同福苑（一期）等5处安置小区，建筑面积约30万平方米，集中安置2970户7000余人，按建设规划，后期还将陆续建设安置小区和新型社区5处，拟实现集中安置约8527户。为大力提升****人民幸福指数，加快****新农村建设，本项目的开发与整理就显得尤为重要。
(二)项目概况
成都市****大同镇界牌村、同福村、青龙村、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国土资函〔2009〕411号，以下简称本项目。项目位于大同镇青龙村、一心社区，幅员面积7347.6亩，预计搬迁农户896户（2345人，以实际搬迁为准），新建农村新型社区（拆旧区、建新区安置房）约22万平方米，预计产生可挂钩建设用地600亩（省厅立项为1300亩，
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****城乡建设用地增减挂钩项目
实际以省国土资源厅实际验收为准），计划总投资万元，项目建设期3年。
二、项目建设的必要性
城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。
1、项目建设有利于加快****土地的开发与建建设。
该项目的实施有利于****城乡建设的顺利进行，有利于进一步提高当地的生产与生活，提高当地农民的生活水平，有利于农民向城镇集中、土地向业主集中，推进大同镇城市建设的发展。
2、可缓解****居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡一体化进程的必要措施。
根据省委推进“三个转变”和成都市委建设社会主义新农村推进城乡一体化的具体要求，项目的开发对项目建设有利于加快城区的开
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****城乡建设用地增减挂钩项目
发，有利于政府合理利用土地资源，有利于加快推进****城郊建设社会主义新农村进程，推动成都市委、市政府提出的“城乡一体化”战略目标的实现。
4、土地集约利用的需要。
当前，随着****城乡大规模的建设，土地供需矛盾日趋突出。须从社会经济发展的战略高度，充分认识做好节约集约用地的重要性和紧迫性，切实把思想统一到各级行政部门的决策部署上来，促进用地结构调整和存量土地的盘活，提高集约用地水平才能确保当地经济的健康、快速发展。按照“布局集中，用地集约，产业集聚”的原则，根据都****社会经济发展的需求，充分利用当地的区位优势，高效集约利用土地，有效地解决土地问题，提高土地投入产出比，提升土地的利用效率与效益，是****社会经济可持续发展的前提。
5、为引入社会资金进行****城乡建设的投资提供新的切入点。 项目的建设为引入社会资金对****城乡建设的有效和充分利用提供了新的机遇，该项目的投资既有一定的经济收益，更重要的是，帮助当地解决了民生问题，改善当地的生态环境，同时深受人民和政府欢迎，能获得显著的社会效益和生态效益。
第五章 新增建设用地出让收入分析
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一、宏观经济分析
改革开放以来，成都经济保持了持续增长的态势， 2011年，成都市实现地区生产总值(GDP)6854.6亿元，比上年增长15.2%，增速比上年提高0.2个百分点。2011年成都第一产业实现增加值327.3亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值3143.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值3383.4亿元，增长12.4%。同时产业结构进一步优化。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、58%和40.8%，三次产业结构调整为4.8∶45.9∶49.3。2011年成都工业生产快速增长。全市实现规模以上工业增加值2185.3亿元，增长22.3%。电子信息、医药、食品、机械(汽车)、石油化工和建材冶金六大重点行业完成增加值1614.8亿元，增长21.8%，占全市规模以上工业比重为73.9%。近年来，成都吸引了戴尔、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，随着一批重大项目相继投产，2011年成都电子信息产品制造业实现增加值438.9亿元，增长39.4%。 成都经济快速增长，为城乡居民增收打下基础。2011年成都城镇居民人均可支配收入23932元，增长14.9%，增速比上年加快3.2个百分点；农民人均纯收入9895元，增长20.6%，增速比上年加快5.5个百分点。城乡居民收入比从上年的2.54：1缩小到2.42：1，城乡收入差距逐渐缩小。据悉，2011年全国城乡居民收入比为3.13：1。2011年成都市城乡居民储蓄存款余额5945亿元，增长17.4%；金融机构人民币贷款余额13767亿元，增长14.6%，存贷款增速回升。2011年成都财政收入和民生财政支出也保持较快增长，实现地方公共财政收入680.7亿元，增长30.1%；公共财政支出中，教育支出117.7亿元，增长20.5%；社会保障和就业支出49.8亿元，增长28.7%；医
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疗卫生支出49.9亿元，增长32.1%。宏观调控方面，随着中央宏观调控措施的落实到位，成都市居民消费价格过快上涨的势头得到了初步遏制。全年居民消费价格总水平(CPI)上涨5.4%，月度涨幅逐渐回落，10月为4%，11月为3%，12月为2.9%。全社会固定资产投资完成2394.7亿元，比上年增长26.1%。全年实现社会消费品零售总额1357.2亿元，比上年增长17.5%。全年实现进出口总额95.2亿美元，比上年增长36.9%。其中出口总额57.1亿美元，增长37.9%；进口总额38.1亿美元，增长35.3%。
2010年，***全区实现地区生产总值（GDP）242.7亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1％。其中，第一产业增加值12.8亿元，比上年增长3.1％；第二产业增加值182.1亿元，比上年增长17.0％；第三产业增加值47.8亿元，比上年增长11.1％。按常住人口计算，全区人均生产总值63237元。 一、二、三产业的比例关系为5.3:75.0:19.7。第一产业对经济增长的贡献率为1.1％；第二产业贡献率为83.7％；第三产业贡献率为15.2％。房地产业发展形势良好全年完成房地产开发投资（按项目地）18.16亿元，比上年增长36.2 %；其中商品房开发投资15.38亿元，比上年增长24.4%。全年商品房销售面积（含预售）59.8万平方米，比上年增长12.9 %，商品房销售额22.28亿元，比上年增长29.1
(一) ****经济发展总目标和任务
1、近期总体目标（2011-2015年）
（1）综合经济实力显著增强。经济增长保持适度领先，年均增长12%左右，经济总量迈上万亿元台阶，人均地区生产总值达到上万美元，
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财政收入稳步增长，综合竞争力领先中西部城市，对全省、全国经济发展的贡献明显提高。
（2） 结构调整取得明显成效。新型工业化、新型城镇化、农业现代化水平显著提高，城乡区域发展更加协调，综合城镇化水平达到60%。现代服务业、高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式发展，现代产业体系基本形成，三次产业结构优化为3:45:52，高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达50%以上。投资消费结构进一步优化，自主创新能力不断增强，经济增长的科技含量明显提高，研究与试验发展（R&D）经费支出占地区生产总值比重达到3%，每万人口发明专利拥有量达6件，初步建成国家创新型城市。
（3）城乡社会建设全面进步。形成城乡一体的现代教育体系，高水平发展义务教育，高标准普及学前和高中阶段教育，实现免费中等职业教育，高中阶段毛入学率达到96%，新增劳动力平均受教育年限达到14年。覆盖城乡的基本医疗卫生制度不断完善，人民群众健康水平不断提高，居民预期寿命提高到78.5岁。文化、体育事业加快发展，人民群众的精神文化生活更加丰富。稳定适度低生育水平，年均人口自然增长率控制在4％。以内，户籍人口控制在1260万人以内。民主法制更加健全，人民权益得到切实保障。社会管理制度更加完善，社会更加和谐稳定。
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（4）人民生活水平大幅提高。基本实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，农村居民人均纯收入年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入年均增长12%左右，城乡居民收入差距进一步缩小。城乡就业持续增长，基本实现充分就业，动态消除“零就业家庭”，年度城镇登记失业率控制在4%以内，城镇新增就业人数50万人以上。社会保障覆盖面不断扩大，实现人人享有社会保障，保障水平不断提高，新增城镇职工养老保险参保人数达50万人，城乡居民养老保险覆盖率达90%以上，城乡居民医疗保险参加率达98%以上，城镇保障性安居工程建设31.9万套，社会救助体系进一步健全。
（5）人居环境质量显著提升。新型城乡形态初步形成，资源节约型、环境友好型社会建设取得明显成效，耕地保有量保持在42.1万公顷，单位工业增加值用水量比“十一五”末降低30%，农业灌溉用水有效利用系数达到0.55，非化石能源占一次能源消费的比重不低于31%；城乡环境更加优美，单位生产总值能耗较2010年下降16%，单位生产总值二氧化碳排放量较2010年下降17%，主要污染物化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在2010年基础上分别削减8%、10%、8%、10%，江河水质、大气质量明显提高，森林覆盖率达到38%以上，森林蓄积量达到2910万立方米。
（6） 改革开放取得重大突破。统筹城乡发展的行政管理体制、市场经济体制、社会管理体制等重点领域和关键环节改革取得新突破，科
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学发展的体制机制不断完善。对外开放的广度和深度不断拓展，实际利用外资年均增长25%以上，落户成都的世界500强企业达210家以上，进出口总额年均增长15%。多层次的对外开放格局和区域一体化发展格局初步形成，“两枢纽三中心”地位显著提升，初步建成内陆开放型经济战略高地。
2、远期总体目标（2006-2020年）
（1）科技基础设施逐步完善，科技创新能力持续提高。 “十一五”期末，工业科技进步贡献率达到55%，农业科技进步贡献率达到65%，到2020年分别达到65%、75%。
（2）农业科研开发、试验示范推广服务体系基本完善。“十一五”期末，主要农作物品种更新一次，良种覆盖率达到99%以上，单产平均增加5%，病虫害损失率控制在5%以内，农业机械化综合水平达到90%以上。2020年基本实现农业现代化，科技推动城乡一体化建设进程成效显著。
（3）加速高新技术产业化进程，在重点企业形成气候，重点行业形成规模，重点领域形成特色，重点产品创出名牌。“十一五”期末全区高新技术产业总产值占工业总产值20%，高新技术产品出口额占全区出口总额的25%左右，2020年分别达到25%、30%。
（4）以先进技术和装备，加速改造传统产业形成新的产业优势。“十一五”期末，全区重点行业半数以上的主要产品及60%的大中型企业的技术装备，力争达到上世纪末的国内先进水平。企业的技术消
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化吸收与创新能力不断提高，新产品产值率达20%左右，支柱产业的经济规模及综合技术水平处于西部同行业领先地位。
（5）基本形成组织优化、精干高效、符合科技事业自身发展规律的社会化技术服务体系和以企业为主体的技术开发体系，实现在政府管理指导下，以市场为主要手段的科技资源配置方式。
（6）加大科技投入力度，形成多渠道、多层次的全社会科技投入体系。“十一五”期末，全区研究与发展经费力争达到全区GDP的2.5%，科技三项费和科学事业费占财政实际支出的比重分别达到2%和1.5%，2020年分别达到3%和2%。
（7）尊重知识，尊重人才。加快科技队伍建设和科技人才的培养。“十一五”期末，全区科技队伍总量力争达到2万人，造就一批学术和技术的带头人。2020年科技队伍总量达到3万人以上。
（8）推动人口、资源、环境产业和服务业的技术创新，促进社会相关产业有较大发展。强化科学技术普及和知识产权保护工作，实现经济、社会、环境的可持续发展。
（二）发展策略
一是建设新型工业样板区，做强竞飞赶超的产业支撑。围绕“产业倍增”战略，加速新型工业化进程，全面促进主导产业高端化、新兴产业规模化、传统产业品牌化，确保2016年工业销售收入达到1000亿元以上。
二是建设物流商贸核心区，铸大竞飞赶超的经济引擎。抢抓“交通先行”战略机遇，依托“两站两园区”建设，构建内通外联的大交通系
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项目投资补充协议书》；
3、***************于2011年9月与****国土资源局、四川***土地整理开发有限公司三方共同签订了成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目权利与义务转让协议书；
4、四川省国土资源厅《关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。 5、2011年9月19日，公司修建农民安置点项目立项，成都市****发展和改革局下发文件《关于企业投资项目备案的通知》（青发改政务投资函【2011】139号）。
三、项目用地规划
土地全部符合****土地利用总体规划大纲。
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第七章 项目实施进度计划
根据项目的实际情况，本项目建设期确定为30个月，挂牌出让期6个月。具体安排如下：
一、2011年12月底，完成可行性研究、资金筹措等前期准备工
作。
二、2012年1月-12月，开始搬迁整理工作、农民安置房、基础设施配套建设。
三、2013年12月底,农民安置房、配套设施竣工验收合格，投入使用；完成搬迁整理工作。
四、2014年1-7月，挂牌出让土地并结算。与政府结算并收回投资及收益。
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第八章 项目管理方案
一、落实项目配套资金
项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把土地整理资金落到实处。
二、强化执行阶段的监管工作
1.业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高水平的管理人员从事项目的拆迁安置补偿以及管理工作。
2.充分利用经济合同法规范各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等、“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。对贷款的引进、使用及偿还等环节实施全过程有效监控，实行封闭运转的方式，促进贷款良性运作。
二、加强建设管理
项目工作的重点是：拆迁安置补偿工作的进度、安置房建设进度以及资金的投入。
业主将做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、质量以及任务书的要求完成。
1、编制项目的管理计划及资金计划和规范要求，定项目费用。 2、采用公开招标确定安置房建设工程承建商，签订施工合同。 3、采用公开招标确定安置房建设工程监理单位，签订监理合同。 4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、
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施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。
5、配合相关职能部门对工程质量进行定期检查，是否按施工合同的要求执行。
6、配合相关部门对拆迁安置补偿宗地进行定期检查，是否按任务书的时间进度进行。
7、作好资金管理，按进度作好土地整理项目的结算、工程提款工作，节约投资。
8、根据土地整理项的进度情况，审核实施单位进度及付款申请。 9、组织相关职能部门对出让宗地进行验收。
10、组织相关部门对拆迁安置补偿宗地的资金进行审核，对安置房建设工程实施审计。
11、审查接收业务资料，建立技术经济档案。 三、加强项目建设的投资管理
项目的投资控制，是在任务书下达阶段、安置房的招投标以及施工阶段应采取的有效措施，随时纠正发生的偏差，把拆迁安置补偿和安置房建设报价的控制在批准的造价限额以内，以求项目在实施中取得最好的投资效益和社会效益。项目实施过程中，首先确定造价控制目标，制支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。
四、加强项目实施的质量管理
项目实施的质量须达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：
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1.搬迁整理宗地内是否还有其他附着物、建筑物、构筑物、杆管线未完成；
2.组织和建立基础设施配套建设的质量控制体系，完善质量保证体系；
3.对农民安置房建设质量进行跟踪、检查、监督。 五、加强项目的进度管理
在搬迁整理任务书、安置房配套建设施工合同、监理合同中写进有关工期、进度等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快建设进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。
根据拆迁任务书、安置房配套建设施工合同、监理合同，对土地整理项目进度、计划进行监督，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。
六、加强协调机制
协调工作是项目管理的重点，也是保证项目顺利实施的关键，在整个实施过程中，业主与相关职能部门之间、所涉及街办、镇、施工单位，以及项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得土地整理项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现搬迁整理项目的各项预期目标。
七、加强项目的安全管理
本项目安全管理的好坏将直接影响到搬迁整理项目的经济和社会效益。
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首先，监督和要求实施单位建立健全安全生产制度。必须建立符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。
其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。
八、项目的资金管理
该项目建设资金应按银行要求开设专用帐户，专款专用。制定每月用款计划，确保实施过程中的资金足额、恰当、适时用于项目实施建设。
九、发挥专业部门和专家的作用
为有效、有利、有序开展项目区建设工作，由建设业主单位聘请农业、水利、林业、规划、环保等方面的专家组成顾问小组，并委托专业公司进行总体和专项规划设计。在科学规划的基础上全面统筹、分步实施、突出重点，以发挥项目的最大生态、经济、社会效益。
由技术组专家负责，充分发挥专家的指导作用，从科研院所、大学，及市农业、水利、林业、规划、环保等部门抽调专家和专职技术人员，组成技术组，对整个项目的规划、设计、实施、验收进行技术指导和质量监督工作。
十、加强项目建设与运行管理
该项目的建设要坚持高标准、高质量的原则，切实抓好项目的管理，项目各项环节要建立健全各级管理体系，严格实行项目法人制、招投标制、建设监理制的三项建设管理制度。项目建设完成后，建议由业主成立专业管理机构开展后续管理运行工作。
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第九章 投资估算及资金筹措
一、工程总投资
项目总投资预计45000万元，包括以下部分： （一）搬迁整理及农民安置费 1、整理土地的拆迁成本
（1）拆旧区共整理取得新增建设用地土地600亩土地建设指标，拆迁补偿费用30万元/亩，共计18000万元；
（2）建新区挂钩指标土地600亩，各项费用共计为30万元/亩。共计18000万元。 2、建新区基础设施建设费
主要包括建新区的道路、道路绿化、管网“六通”建设等，5万元/亩，共600亩，投资3000万元。
（二）项目前期费用
项目前期工作费、设计费、监理费、地勘费、审图费、招标代理费等前期费用预计共计500万元。
(三)管理费
建设单位管理费1000万元。 （四）利息
利息按照年利率6.65％计算，贷款期3年，其中建设期24个月，宽限期12个月，银行贷款占总投资的6.65%，建设期利息总额约3000万元。
（五）担保费
担保费按贷款额的2.5%/年计算，2年共1500万元。
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（六）依上所述，本项目总投资为45000万元。 二、资金筹措
项目总投资45000万元，包括自筹资金、银行贷款两部分。 1、本项目自筹资金为15000万元，占总投资的33.3%，由项目业主自筹。
2、申请银行贷款30000万元，占总投资的66.7%。
贷款期限3年(其中1年为宽限期)，贷款利率按1-3年期贷款基准利率6.65%测算。
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第十章 项目收益预测分析
一、项目收入分析
本项目主要收入为对拆旧区的土地整理获得新增建设用地指标600亩土地，政府按固定收益及固定项目回报返还企业。
(一)可出让土地基本情况
根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求，本项目拆旧区土地综合整理后，将产生600亩挂钩周转土地指标，位于****大同镇。项目业主负责这600亩土地的征用及配套基础设施的建设工作，待地块开发完成并营造出良好的投资环境后，由政府将可供出让的土地以招标、拍卖或挂牌方式出让。政府取得的土地收入后按双方协议返还企业投资及投资收益。
（二）土地出让价格 二、项目成本费用
本项目成本共计45000万元，包括以下部分：
1、拆旧区共整理取得新增建设用地土地600亩土地建设指标，拆迁补偿费用30万元/亩，共计18000万元；
2、建新区挂钩指标土地600亩，费用为30万元/亩，共计18000万元。
3、建新区基础设施建设费
主要包括建新区的道路、道路绿化、管网“六通”建设等，5万元/亩，共6000亩，投资3000万元。
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4、项目前期费用
项目前期工作费、设计费、监理费、地勘费、审图费、招标代理费等前期费用预计共计500万元。
5、管理费
建设单位管理费共计1000万元 6、利息
利息按照年利率6.65％计算，银行贷款占总投资的66.7%，银行建设期贷款利息约3000万元。
7、担保费
担保费按贷款额的2.5%/年计算，为1500万元。 三、项目收益
本项目以政府土地出让收益作为还款保障，土地价格高低与企业收益无直接关系。
根据协议公司每年按当年投资总额向政府收15%的整理成本和5%的年度项目运营管理费，项目完成后向政府收取25%的项目总投资回报。
按测算，2011年投资1000万元，累计投资1000万元，应收整理成
本1000*15%=150万元，应收年度项目运营管理费1000*5%=50万元，2011年收益为：150+50=200万元，结转下年投资额为：1000+150+50=1200万元；
2012年新增投资20000万元，其中银行利息500万元，政府认可总投资20000-500+1200=20700万元，应收整理成本20700*15%=3105万元，
应收年度项目运营管理费20700*5%=1035万元，2012年收益为：3105+1035=4140万元，结转下年投资额为：20700+3105+1035=24840
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万元；
2013年新增投资20000万元，其中银行利息1500万元，政府认可总投资：24840+20000-1500=43340万元，应收整理成本43340*15%=6501
万元，应收年度项目运营管理费43340*5%=2167万元，2013年收益为：6501+2167=8668
万元，结转下年投资额为：
43340+6501+2167=52008万元；
2014年新增投资4000万元，其中银行贷款1000万元，政府认可总投资：52008+4000-1000=55008万元，应收整理成本55008*15%=8251万元，
应收年度项目运营管理费55008*5%=2750万元，项目结束应收项目投资回报
55008*25%=13752
万元，2014
年收益为：
8251+2750+13752=24753万元，2014年应收回资金为：55008+24753=79761万元。
项目实际总投资为45000万元，收益为：79761-45000=34761万元，项目投资收益率为：77.3%，自有资金投资回报率为：231.7%。
扣除所得税后利润为：26071万元，项目净回报为57.9%，自有资金净回报为173.8%。
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第十一章 贷款偿还及财务分析
一、贷款资金
根据项目业主的资金筹措方案，本项目资金来源为业主自筹资金、银行贷款两部分，其中银行贷款3000万元。 二、贷款利率
贷款年利率按1-3年期贷款基准利率执行，即为6.65%。 三、贷款期限
贷款期限为3年，其中2年为建设期，1年宽限期。 四、利息
按照上述条件，经计算，本项目在建设期的贷款利息为3000万元。 五、还款资金来源分析
1、第一还款来源
本项目偿债资金第一还款来源是项目的可出让净用地后政府还款79761万元。
2、担保公司的担保
本项目由贷款银行认可的担保公司为企业提供全额融资担保，帮助企业提高信用能力。 六、贷款偿还方式
本项目计划从贷款满2年一次性偿还本息，需还本付息合计33000万元。其中贷款本金30000万元，利息3000万元。
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七、清偿能力分析
经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为79761万元，是贷款本金总额30000万元的2.66倍；是贷款本息总额33000万元的2.42倍，能够满足贷款偿还要求。在还款期内，本息偿还保障率均超过100%。 八、敏感性分析
由于项目投资采用固定回报方式由政府兜底，所以敏感性分析结果与清偿力分析一致，即贷款本息偿还保障率为242%，大于130%，财务指标较好。
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第十二章 风险分析
一、投资估算的风险
由于本项目建设规模较大，且项目涉及的相关规划资料尚未细化，本报告对项目的投资进行了初步估算，主要工程的工程量、拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。
对策：业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要的工程量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数等进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，尽量减少投资。如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略，确保项目正常实施。
二、土地出让收入实现的风险
本项目位于大同镇，区域内有较多房产类项目，由于宏观调控的影响，土地交易出现疲软，甚至流拍现象，本项目预测土地出让价格为122.71万元/亩，系在国家宏观经济较好，且区域基础、公建配套设施在今后两年内逐步完善的情况下预测能实现的土地出让价格，如土地出让价格不能实现，则项目可能出现还贷困难。
对策：充分考虑项目建设的特点，加强招商引资工作，要求政府给予政策倾斜，保证土地出让价格。
三、资金周转风险
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本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可能出现资金周转困难。
对策：充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，在资金出现困难时，争取政府财政支持，确保建设所需资金。
三、拆迁安置风险
项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，拆迁安置投资占项目总投资的比例约40%。在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。
对策：为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本，一方面将对拆迁方案进行优化，加强拆迁前期调查研究，减少拆迁量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，减少投资。针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露、早发现、早解决；另一方面，要依法拆迁，加强对拆迁政策的学习，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。
四、拆迁政策风险
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