房地产开发项目
土地增值税清算工作操作流程
为落实《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》和《河北省土地增值税管理办法》等文件精神，规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，结合我市实际，暂制定本清算操作流程。
一、 土地增值税清算的前期管理 （一）项目登记
从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行登记，填报《土地增值税项目登记表》（附件1），同时提供以下资料：
1. 土地使用权受让合同或批准文件； 2. 立项报告；
3. 项目规划建设技术指标； 4. 开发项目的预算、概算书；
5. 主管地方税务机关要求提供的其他资料。 （二）税款预征
从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），按规定的预征率预征土地增值税。纳税人应按照主管税务机关核定的纳税期限，于月末（或季末）终了后10日内，申报缴纳土地增值税。
从事房地产开发的纳税人，预缴土地增值税需提供以下资
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料:
1．纳税申报表（通用申报表）； 2．当期财务会计报表；
3．主管地方税务机关要求提供的其他资料。 二、 土地增值税清算 （一）清算
1.符合下列条件之一的房地产开发项目，税务机关可要求纳税人进行清算：
（1）已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
税务机关要求纳税人进行清算的，由主管税务机关向纳税人下达《土地增值税清算通知书》（附件2）。
2. 符合下列情形之一的房地产开发项目，纳税人应主动申请清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 （二）清算资料申报
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纳税人应于接到《土地增值税清算通知书》或达到应主动申请清算条件后，在30日内向主管税务机关报送《土地增值税清算报告书》（附件3）和《房地产开发企业土地增值税自行清算表》（附件4），并附送如下资料：
（1）《普通标准住房审核表》； （2）贷款合同和银行贷款利息结算通知书； （3）《房地产开发企业土地增值税自行清算表》及各明细表要求附送的相关资料； （4）无偿提供公共配套设施有关资料； （5）房地产开发项目工程验收证明； （6）项目工程合同结算单、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（7）土地增值税清算当月的财务会计报表； （8）主管地方税务机关要求报送的其他资料。 （三）清算的受理
土地增值税清算的受理机关为税务所（分局、管理科），受理人员为主管该纳税人的税收管理员。税收管理员应于受理纳税人土地增值税申请后10日内，审核报表的逻辑关系并清点附送的资料是否齐全。审核认为符合清算条件的，在《土地增值税清算报告表》初审栏内填写初审意见，并报所长（分局长、管理科长）；对报表不符合逻辑关系的，要求纳税人在5日内重
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报；对报送资料不全的，要求纳税人在5日内补齐。
（四）实施清算审核
所长（分局长、管理科长）收到管理员报送的资料后，2个工作日内审核完毕报清算小组进行土地增值税的清算。对符合清算条件的项目，要于10个工作日内清算完毕。清算时要严格审核书面资料，并深入企业审对有关批文、帐目、凭证、票据等原始资料进行查核。清算结束后，要形成清算报告，对整个清算过程进行总结，由参加清算人员签名并加盖该所（分局、管理科）公章后上报县（市、区）局土地增值税清算小组领导审核，2个工作日内审核完毕后，通知税务所（分局、管理科），要求纳税人补征或退还税款。
三、清算资料的归档
基层主管税务机关应按土地增值税清算项目建档立卷，做为纳税人分户式档案的分卷。土地增值税案卷应包括如下资料：
1.项目登记时所报送的所有资料； 2.清算时纳税人所报送的所有资料；
3.税务机关使用、制发的所有文书及形成的各种书面材料；
4.其他应当存档的材料。
二○○九年三月十一日
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附件1
土地增值税项目登记表
企业名称： 填报日期： 单位：平方米、元、个转让单位名称 受让单位名称 转让单位地址 转让项目名称：家和花园住宅小区 转让土地、房地产座落地：青县新华东路南侧（原运输公司院内） 转让土地使用权证书号 转让房屋产权证书号 土地使用权出让合同号： 转让合同名称 签定转让合同日期 建筑总面积 新开发项目 房屋总套数 项目构成分类 房屋套数 建筑面积 70000 595 经济适用住房 项目占地面积 项目开工时间 普通住房 586 68968.57 纳税人（公章） 29620.10 2007.7 非普通住房 项目总预算 130，000，000 其中：土地成本 项目批准文号 公共用房 12480000 青规2007-35 其他用房 项目完工时间 2010.12 别墅 商用房 9 914.94 青国用2007第195,196号 转让土地面积 转让建筑面积 29620.10 沧州家和兴业房地产开发有限责任公司 青县新华路乾宁街交口 转让单位负责人 李玉华 受让单位负责人 经办人，电话 4228499 税务经办人：（签字） 主管地方税务机关（公章） 备注：本表一式二份，基层税务管理机关、县（市）区局税政管理部门各一份。 5
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