互联网与长租公寓

2万亿资本热背后 关于\互联网+长租公寓\的一切 2015-06-28 11:46:04 来源: 钛媒体(北京) 1 互联网+长租公寓掀起投资热，炫酷的数字冲击了所有从业者内心深处最真实的欲望，抛开浮在面上的高大上，这个暗流涌动的行业正在掀起资本进入的MERS传染，抛开了真实的服务成了的圈钱投资的利器。

2015年06月04日，互联网+二房东魔方公寓融资2亿美金成为了长租品牌公寓的爆炸性新闻，一度超越You+国际，炫酷的数字冲击了所有从业者内心深处最真实的欲望，抛开浮在面上的高大上，这个暗流涌动的行业正在掀起资本进入的MERS传染，抛开了真实的服务成了的圈钱投资的利器。

资本热的背后，到底发生了哪些鲜为人知的故事？到底应该如何正确有效的开始品牌公寓创业？品牌公寓有哪些不可越过的坑？未来，互联网+长租公寓会何去何从？

长租品牌公寓相关行业近3月融资大播报

长租公寓类融资：

2015年2月，艾普瑞金融集团宣布投资1000万人民币给贵州御居公寓。

2015年3月23日，上海寓见城市青年公寓获得A轮千万融资，A轮领投方为顺为资本，联创策源跟投。

2015年3月25日，武汉可遇青年公寓获得雷军顺为资本1000万投资；

2015年5月20日，美国华平投资集团对魔方投资近2亿美元。

2015年6月01日，青客公寓此次获得由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。

长租平台类融资：

2015年3月12日，中小板公司世联行公告称，拟投资4.2亿元收购Q房网15%股权。

2015年3月15日，房产O2O平台“房呀”宣布获得顺为资本百万美元融资。

2015年3月18日，长租O2O服务平台九猪获得德商创客基金400万元天使投资。

2015年4月22日，俞敏洪、盛希泰联合创办的洪泰基金与新进创投投资了互联网租房企业107间1000万元。

2015年5月6日，吉屋网完成A轮融资，本次融资额为1亿元人民币，由亚洲最大的创投基金之一赛富基金领投，上海中城渝通投资中心参与共同投资。

2015年05月07日，爱屋及屋获得D轮融资1.2亿美元融资。

2015年05月11日，云南淘房网获得三六五网A轮3825万融资。

2015年06月03日，租房O2O平台火炬租房日前对外宣布已获得1000万元天使轮融资，投资方为知名天使投资人薛蛮子以及景林资本。

不到3个月的时间里，围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额估算达到了29.99亿元，资本掀起的狂欢一定程度上也是资本推动社会进步的贡献，然而到底这些产品的背后有哪些值得关注的疑点？

资本掀起的MERS你应该注意什么？

长租行业真正被资本引爆是来自于you+国际青年公寓被雷军顺为资本的投资，而早在2014年以前，这个行业融资情况就已经是属于比较大金额的交易了，下面是2010年—2014年的长租一个发展基本路径和融资情况明细：

发展基本路径：

2010-2012年，长租业态形成，公寓运营房间数常见为100-300间。

2013-2014年，加速成长期，领先企业拥有1000+的房间管理数，部分企业获得VC投资。

过去几年融资基本情况：

单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标：

1、空置率：整体房源中未出租房源的间数。

2、利润率：所有成本减除后，所有房间的利润率。

在这些获得投资的长租公寓中，出租率基本都达到了98%-100%，资本回收期最快能达到1年，而利润率也能达到25%上下,成为了资本涌入的核心所在。

品牌长租公寓的快速融资来源于公寓管理者和团队自身对资金和成本的严格控制，外在看到的强大资金池的吸引，是忽略了品牌公寓本来的经营价值所在而盲目的浮躁。在接触的众多品牌公寓里，多数一些以单间分隔而成立的小团队在产品还没基本成型前，就在慌忙的开始了BP和演讲的融资之路，以模式而圈钱的风潮正在越来越快消减掉普通投资者的信任，盲目从业的二房东们，没有优良的营业数据和融洽的作战团队前，请别轻易的消费自己的信任和人脉，掉进去丢掉的除了你的钱还是你的信心满满的未来。

2014年12月到2015年6月，半年的时间里，北京、上海、广州、深圳、成都、南京、西安等地，清水房源出现了不同程度的价格上涨，业主们在本来风平浪静时感受到了前所未有的资本冲击，上调对基本房源的价格期许。多数的初级从业者，在本来的差价模式里，还没来得及转身就已经往低利润的边缘流逝，淘金热的拥入一度让本身安静的行业像MERS一样疯传。

热并不一定要驱之而往，一定要在一股脑浮躁的背后，看清自己的所在，不丢掉基本线，不放弃商业利润，不盲目跟从。

如何做一家互联网+的长租公寓？

做一家长租公寓看似有资本的强烈诱惑，其实其内在的运营压力和投入是比一般的项目要更为沉重，下面我们来依据长租公寓的一个基本情况来普及长租公寓从业的四个步骤。

第一步：明确行业情况，确立基本的从业区间

从业长租公寓，首先要搞清楚长租基本的两个业态：集中式和分散式。

1）集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或者也有拿下一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。

租下整栋楼的公寓有：

1、普通公寓，月租金在500-1000元：深圳协纵

2、中端公寓，月租金在1000-2000元：青客

3、高端公寓，月租金在2000-4000元：青年汇、You+、未来域、上海寓见、北京自如寓

4、高级公寓，月租金在10000元以上：亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克

买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓

2）分布式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。出租分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房（一般把客厅再隔出一间来，也就是N+1），然后又分为不同价位档次。

合租的品牌公寓有：

1、普通合租公寓，价格500-1000元：优客逸家

2、中端合租公寓，价格1000-3000元：上海蘑菇、上海青客

3、高端合租公寓，价格3000以上：北京自如友家

整租的品牌公寓有：高端整租公寓，价格10000元以上：晟矅行

前日，国内较早的长租公寓服务商九猪内部爆出的一个全国16个一二线城市的品牌公寓调研报告，以目前现有客户为数据源抽样了全国共计490个品牌公寓，调查发现北上广深的品牌公寓数量占据70%，其他城市品牌化较差。全国各地的分散品牌公寓中价位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓价格处在500—1000这个区间。集中式公寓按照235的价格分布，价格在1000-3000这个段位的公寓占据了50%。

新的长租从业者入门，在具备一定资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照1000元左右的价格进行产品定位，一线城市按照2400元左右进行产品定位，是比较合理的产品，产品进行定位后就是进行产品品牌、团队的后期建设。

第二步：创造个性品牌，打造合伙人选择核心区域重点突破

被投资的品牌公寓中，分布在北京、成都、上海、广州、深圳、南京、武汉等地，而南京、上海、广州的投资最为活跃，最新一个被顺为投资的武汉品牌公寓是二线城市中比较典型的一个案例。从顺为资本的投资逻辑来看，长租品牌公寓较强的地域特征是他们可以分散多地投资的一个关键。

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