务业管理论文-走出物业管理的六大误区(3)

二是软环境的建设。软环境更侧重于氛围、风气的营造。小区的良好风气、业主的举止文明、身边榜样、小区集体荣誉感等等，都有助于小区业主养成积极上进的好习惯和心态。软环境的建设比硬环境的建设要艰难的多，它不仅需要物质的支撑，更需要机制的配套，需要全体业主和业主所在单位一致的努力。而且，良好风气的形成，决不是一朝一夕的事，而是要很长一段时间的坚持不懈的工作。软环境的建设比较漫长，值得我们为之努力。环境建设必须要有业主和小区各单位的支持和配合。

误区之二：物业为主，用多种经营弥补物业管理经费不足。这只是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之的一种手段，我们物业公司管辖的幼儿园、医务所、员工餐厅，是我们物业管理和拓宽服务范围的主要方面，对我们来说是必须要有的，但是，让其赚钱来弥补物业管理经费，用物业管理的经营机制去衡量，是物业管理经营机制扭曲的表现，而不是物业管理正常的运行机制，不能作为物业管理经验来推广。任何一个行业都必须有正常的生存机制。作为市场行为，物业管理不仅自身的消耗应该得到补偿，而且还应该有盈利，如果靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，反而成了物业管理的负担，结果必将削弱甚至放弃物业管理，受伤害的还是广大业主自身。 2005-8-18 23:54:00
　　因此，过多地强调物业管理企业用多种经营收入弥补物业管理收入的不足，只会给业主形成误导，业主会习惯地与计划经济时的福利型管理相比较，到我们真正的实行物业收费管理时候，就会阻碍物业管理正常价格的形成和物业管理机制的建立。
　　误区之三：物业管理企业是微利企业。大家都知道，一百多年前马克思就说过，利润必然趋向平均化，就是资本至少必须获取平均利润。我们局建局近三十年，住宅建设共有9万平方米。但是，近几年来，我局的住宅建设飞速发展，尤其是2002年到2004年近三年多的时间内，我们局新建和在建的职工住宅12栋，达6万平方米，成为建局以来建房最多，面积最大的时期。我们不要与三十年比，就从近三年看，没有任何理由说物业管理投资就应该微利？至于我们没有实行物业管理收费，是局领导从长远看，从各个方面考虑的，与物业管理企业是微利企业没有因果关系。在物业管理价格不到位的情况下，只有背靠主业，维持公司运行。但是，我们必须要有的这样的共识：公益事业和商业行为是一个行业两个不同的领域，如果作为公益事业，政府就应该给予补贴，如果是商业行为就应该遵循市场规律——等价交换。一个游戏不能有两种规则，这是最起码的常识。

误区之四：物业管理＝房屋管理。我们承认房屋管理是物业管理的一项内容，我们局目前的职权在行政事务部，一部分的维修维护在我们公司。但是，物业管理是市场经济条件下的一种新的体制，我们不能简单的用数学加法来理解和解释物业管理的含意：物业管理＝房屋管理。我们局将生活服务公司改制成立的物业管理公司，对实行物业管理迈出了关键的一步，随着企业改革的深入，物业管理完全市场化是必然趋势。因此，逐步进行管理收费和住宅商品化是实现物业管理的关键环节。在目前物业管理收费不到位的情况下，我们不妨尝试小区内的物业公司、业主和各单位共同管理的模式，首先由各单位出点水电、取暖费，以维持物业公司的正常运行，并且在住宅楼的建设过程中加强管理，建成使用以后质量问题实行终身保修。

误区之五：物业管理中职责界定问题。职责界定不明确是当前物业管理的一个重要问题。在我局的物业管理中，职责界定是指施工单位、行政事务部、物业管理公司、业主（住户）四方，在以物业为中心而发生的责任确定，由于职责界定欠明确，往往会造成某些责任的盲点。实践中，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理承担了本该由建设单位在建设时承担的责任，使住户和物业公司发生了种种矛盾，其实，事情的责任并不在物业管理公司，但是由于职责界定的不明确造成了双方本来完全可以避免的冲突，这类事件在当前我们的工作中反映的尤为突出。目前，我们的物业管理要成立业主大会和业主委员会应解决问题。

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