需要调整房屋拆迁补偿政策的思路

    一、对房屋拆迁补偿政策的认识
    我们现行的房屋拆迁补偿办法主要依据宁波市人大通过的《宁波市城市建设征用集体土地房屋拆迁管理办法》及其实施细则。对拆迁房屋的补偿主要分为两部分，首先是房屋及其附着物的重置价补偿，另外则是安置价的补偿，包括提供一块宅基地进行异地迁建或提供一定货币资金进行调产安置。在房屋动迁时，无论是迁建，还是调产安置，其补偿费用的各项测算依据，包括原房屋的重置成本价以及调产安置的补偿款，充分考虑到了房子（旧房、新房）拆迁时的市场价格因素。分析上述政策法规制订过程是基于这样一种基本立足点：即无论城镇还是农村房子主要用于居住，拆迁中满足了拆迁户居住方面的功能便能够解决好主要问题。这一基本思路的贯彻，在过去很长一段时间应当是正确的。由于在相对封闭的社会环境和地区开发还处于局部状态的情况下，农村个人住房的主要功能并没有质的改变。因此，按照原有思路制订的拆迁政策，在以往的开发建设和房屋拆迁中发挥了积极的作用。
    但是，随着社会和经济的发展，特别是开发建设的全方位展开，过去的人口相对静止状态被彻底打破，城区中的农村和城郊区农村的住房功能发生了根本性的变化——由过去单一的居住功能转化为居住和经营的双重功能，有的地方甚至出现经营为主，自己只挤到极小的一个空间。而我区目前无论是“城中村”还是城区周边村的住房结构和空间构成，也对住房出租经营有较强的适应性。据调查，目前我区的外来人员达20多万人。这些人员大多居住在城中和城区周边农村，每年给这些村带来的仅房屋出租一项收入近2亿元。
    据我们最近对一个城中村的调查，该村共有约400户1400多本村户籍人口。近年来，大量外来人员拥入租房居住，目前达到4000多人，远远超过本村村民人数。村干部反映，该村95%以上的家庭都有房屋出租。这些出租房有的是临时搭建的，但大多数为原有合法住房，自己居住一部分，腾出一部分进行出租。我们对此进行简单的估算：以4000人租房，每人每月租金为100元，这样该村村民的租房收入达到400多万元，相当于户籍人口人均年收入近3000元，户均1万元以上。难怪村干部都说，房屋出租业已成为该村的一项主要产业，出租收入是该村得以发展和稳定的主要经济来源。
    从上述例子可以看出，农村住房的性质功能在很大范围内已经发生了重大的变化，同时，村民也得到了相当的收益和实惠。从道理上说，农村房屋所有者得到的这块利益是改革开放、经济社会发展给农村居民带来的既得利益，是农村工业化和城市化进程中对地方群众带来的成果。因此，拆迁过程中不应损害他们这方面的既得利益，损害了这块既得利益。拆迁工作的难度就会很大，这是必然的。
    从以上分析可以看出，为了切实解决拆迁工作的问题，必须及时调整城中村和城郊村房屋拆迁补偿政策思路，具体可以从两方面考虑：拆迁中首先要照顾好作为自身居住功能方面的实际需要，另外还要从农村住房已经变化了的功能出发，看到作为经营性功能的实际利益或潜在长远利益，并给予相应的补偿。
    二、三种可供借鉴的补偿思路
    在当前的房屋拆迁补偿政策中，房屋的自身居住功能已经得到充分的满足，问题的关键是如何在一定限度内满足拆迁房屋的经营性功能。根据我区经济社会发展以及房屋拆迁的具体情况，大致有三种可供借鉴的补偿思路。
    1、安置两套商品房的思路。即在农村房屋拆迁时，严格按被拆迁房的重置价格补偿给拆迁农户，在此基础上根据农户家庭人口情况按成本价安排两套以上商品房作为农户的安置用房。该方法实际上是安排一套房屋给拆迁户自身居住以照顾被拆迁户实际居住的需要，另一套则供拆迁户经营和出租，以获得相对稳定的收入。这种思路的优点是在操作层面上比较简便，拆迁农户得到一定利益，所以目前杭州市和苏州市有些地方在采用；它的困难是增加了政府的拆迁成本，同时目前经由房地产公司负责安置的房屋套型的设计方法需有所改变。

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