房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析

　对于一个企业而言，良好的经营管理，将起到促进其未来发展的作用。而在企业的经营管理中，会计成本核算是其重要组成部分之一。通过会计成本核算，企业可清晰地了解到当下自身的经营管理过程中各项费用、成本的支出情况，进而对相关的成本、费用进行调整、控制，以起到节约成本、减少费用支出的目的，进一步地对企业的各项资源进行整合、控制，以达到促进企业的经营与发展，为其赢得更多经济效益的目的。 
　　一、企业会计成本核算与税收规定结合的必要性 
　　笔者所在的房地产企业成本核算主要是对工程项目发生的成本费用进行归集，按成本对象进行分配。成本对象的确定是成本核算的一个关键环节。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项耗费而确定的费用承担项目。一般情况下，企业在取得土地使用权后就要考虑成本对象的确定了。成本对象的确定在符合企业核算现实的情况下，应结合所得税、土地增值税的相关要求，尽可能的方便税务的计算。企业所得税中对成本对象的划分列举了以下的原则可以参考：一是可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算，不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二是分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近。产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象行进核算。三是功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。四是定价差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 
　　恰当的成本对象划分在税金计算时会使工作高效、简洁。笔者认为划分成本对象时国税发31号文中确定成本对象的四种原则，在实践中比较常用，同时借鉴土地增值税的相关规定，对本单位的成本对象给予确认。例如，吉林省地方税务局规定土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，经主管税务机关审核，免征土地增值税。土地增值税基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。税务机关已明确指出土地增值税基本清算单位以建设工程规划许可证为主要依据。笔者所在公司的长春子公司的项目计划分期开发，那么成本对象的划分应先分期，以每个《建设工程规划许可证》为一期，在每期中再分普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产。这种划分原则也符合国税发2009第31号文中的两种分类原则，一是同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，即归集原则；二是项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算，即功能区分原则。在这一问题上北京市地税局则规定，一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。在实际中笔者所在公司的北京子公司土地增值税是按整个项目立项的，达到清算条件时各业态之间的成本按建筑面积分摊。依北京地税对土地增值税的清算要求，对日常成本对象的划分没有强制性的影响，但实际工作中北京项目的开发是分期进行的，各期的开工时间和交房时间各不相同，在成本对象划分时可以更多的参考国税发2009第31号文中的分类原则，例如遵循同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，比较符合现实情况。 
　　二、会计成本核算与企业内部工程管理结合的必要性 
　　良好的会计成本核算需要财务部门和造价、工程等相关部门密切的配合。目前绝大多数房地产项目都是分期开发，在一期中分别取得若干个规划许可证，每个规划许可证对应一个标段，每个标段招标一个总包，工程管理上通常认为总包之间形成竞争，便于管理。造价部门通常是一期出一个目标成本，一期中再分若干标段通常没有单独的目标成本。鉴于这种情况，财务部门在项目初期就需要和工程及造价部门密切合作，参与项目的分区，尽量把成本项目的划分和实际工程进度统一起来，如果项目需要按规划许可证作为土地增值税的清算单位，在项目实施规划时就不宜在一期地块里取得太多规划许可证，过细的划分不利于为整个区域服务的合同的分摊，如交评、环评等通常整个项目出具一个，需要在各期分摊，绿化、电力的合同通常是一期签订一个，规证的范围太小，容易出现为区域整体服务的合同还没执行完，有的区域已经需要土地增值税清算了，未发生的成本在土地增值税清算时不予扣除，造成实际成本偏小。 
　　为项目整体服务的合同怎样在不同期、不同标段之间拆分，需要造价部门的主导，使拆分情况比较贴近工程的实际情况，如果交房确认收入是依据标段进行，目标成本的划分也按标段区分，会很大程度上方便成本的结转。所以在项目初期能和工程、造价部门密切合作，使成本对象的划分方便未来的财务计算，同时和项目的实操过程结合起来，可以使后面的工作事半功倍。 
　　笔者所在公司的云南子公司在土地增值税清算的案例有值得财务人员思考的地方。云南项目分四期滚动开发，前两期工程结束后，土地增值税前两期也清算完毕。整个项目的规划进行了一次调整，政府要求整个项目配建一个中学，公司认为中学建成移交政府，没有收入，准备在最后一期建中学，减少占压资金时间。第三期达到土地增值税清算条件时，财务部门根据未来市场走势对三、四期项目的增值情况做了一个预测，认为第三期的增值率最高，中学的建设成本放入第三期，可以使项目的土地增值税减少，但工程安排上中学要在第四期建设，第三期结束后，中学仅发生了少量前期成本，对于没有发生的成本土地增值税清算时不予认可，最终第三期以较高的增值率缴纳了土地增值税，目前第四期正在销售，项目的增值率低于第三期，第三期土地增值税的清算成了项目的一个遗憾。这个案例使我们清楚的看到，在项目之初，财务部门就需要和工程部门共同分析项目的分期与成本对象的确定，分期的确定会对后续项目的缴税产生不可逆转的影响。　　三、会计成本与计税成本 

百度搜索“yundocx”或“云文档网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，云文档网，提供经典论文指导房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析在线全文阅读。