摘 要：国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件中对抵押贷款价值和市场价值做出了明确的定义。本文在对比两者概念的基础上，分析得出不动产抵押贷款价值评估的特性，并对其在估价方法运用、房地产估价师和再评估过程的要求与影响进行评述。通过上述分析，归纳得出不动产抵押贷款价值评估的发展趋势及对我国不动产抵押评估的影响及意义。
一、国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件
为了维护市场稳定并适应资本市场全球化的需要，在英国皇家测量师协会和美国一些估价组织的倡议下，国际资产评估标准委员会（TIAVSC）于1981年创立，并于1994年正式更名为国际评估标准委员会（IVSC）。时至今日，国际评估标准委员会已经发展成为包括35个完全成员国，12个观察员国家和4个联系国家在内，具有广泛影响力和权威性的国际组织。
国际评估标准委员会于1985年制定并首次发布了《国际评估准则》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分别对其进行了修订，2000年到2002年国际评估标准委员会启动了特别项目，旨在形成一套全面和成熟的国际评估准则。作为这项特别项目定稿的2003版《国际评估准则》于2003年7月正式出版，目前得到日益广泛的认可和执行。越来越多的国家纷纷采取措施以采纳国际评估准则。如：澳大利亚和新西兰将国际评估准则的内容纳入其2004版的《评估执业指南》（Professional Practice Manual），英国皇家特许测量师协会2003版《执业指南》（即红皮书），要求财务报告和贷款业务为目的的评估业务遵循《国际评估准则》。此外，《国际评估准则》也日益地得到国际会计界的认可。
同时鉴于不动产抵押评估的重要地位，全球的银行业也成为呼唤国际评估准则的第三方力量。巴塞尔银行监管委员会成立的初衷在于强化国际银行体系的合理性和稳定性。巴塞尔委员会在《有效银行监管的核心原则》中给出了银行监管的最低要求。国际货币基金组织对《核心原则》进行了评估，指出了以贷款为目的的固定资产评估是主要的薄弱环节。为此巴塞尔委员会成立了由美国、德国、日本等国专家组成的特别工作小组来研究有关抵押贷款价值评估（或简称抵押评估）的问题。在国际评估标准委员会的协助下，巴塞尔委员会在2001年1月发布了新巴塞尔资本协定的补充文件《巴塞尔银行监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则》（以下简称补充文件）。
二、抵押贷款价值评估的发展趋势
（一）抵押贷款价值和市场价值的比较分析
如何去看待评估的价值类型实际上是一个基础性和关键性问题。没有对估价目的的正确理解、对估价原则和方法应用特殊性的深刻认识，也就不可能形成对抵押贷款价值（或简称抵押价值）的正确判断。反之，在对根本性定义及概念内涵模糊不清的认识指导下，在估价目的、原则、方法运用等估价实践中，势必会存在种种臆断和误区。国际评估准则和巴塞尔补充文件中对涉及不动产抵押贷款评估的市场价值和抵押贷款价值在定义上进行的明确区分，对抵押贷款价值评估的未来发展奠定了非常重要的基础。
正如国际评估准则所指，抵押贷款价值和评估方法在一些发达的欧洲不动产市场上早已确立。国际评估标准委员会于2000年在国际评估准则2（即非市场价值的价值基础）中，援引欧洲立法对抵押贷款价值做出了明确定义。（3）如上文所述，巴塞尔委员会是在国际评估标准委员的协助下，在其补充文件中确定商业房地产抵押评估细则的。因而，对比这两个定义只是在表述上有细微的区别，其核心意思是完全一致的。
新巴塞尔协议补充文件明确规定，在商业房地产贷款活动中，必须由一个胜任和独立的房地产估价师同时评估出市场价值和抵押贷款价值。（4）下面对比一下不动产抵押贷款价值和市场价值的定义及概念内容，以加深对两者本质的理解。
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