房地产设计管理

【摘要】随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到设计管理在项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。 本文进一步分析了房地产设计管理，以供同仁参考借鉴。

【关键词】房地产；设计管理

1、房地产设计管理的重要作用

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

2、房地产设计管理要点

2.1 设计管理中的任务管理

在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户的需求、建设的成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位通过技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。

2.2 设计管理中的成本管理

成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的。

设计阶段的成本管理重点应做好以下工作：

（1）加强设计方案成本对比，择优选用。设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。

（2）加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如基坑维护方案的选型，基础形式选用，主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。

（3）加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。

2.3 设计管理中的资源管理

在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是所外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位的时候，需要做到以下几个方面：（1）要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，针对项目的特点选择合适的设计单位。（2）要对开发阶段所需的设计费用进行有效的控制，要切实的根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。（3）对于已经进行过合作的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理的选择设计单位与设计人员。在设计单位选择过程中，较多选用的是设计招标，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方案体现设计单位的技术水平。

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