物流地产运营成焦点

文／本刊记者 翟永平

物流地产的规划建设、投资运营是一个系统工程，涉及政府部门较多、关联的产业也较为广泛，各级政府、行业协会、相关企业应加强沟通协调，共同促进物流地产的发展

垄断中国物流地产市场13年后，外资开发商们终于迎来了一个够分量的本土对手。6月19日，万科企业股份有限公司有关人士向媒体表示，万科已经成立了万科物流地产发展有限公司，这意味着万科正式进军物流地产行业。目前，万科已经拥有了武汉阳逻和贵阳龙里两个物流地产项目，武汉阳逻物流项目的建筑面积为7.6万平方米，贵阳龙里物流项目的建筑面积为10.1万平方米。

据本刊记者了解，万科从2014年开始，先后在武汉、上海、贵州成立或者收购了物流仓储公司；在香港万科至少成立了20家与物流相关的企业。今年5月，万科山东（济南空港）现代物流服务基地项目已正式签约；5月29日，中铁物流集团与万科在北京举行了战略合作签约仪式。对此，万科物流地产创始合伙人李鹏向记者表示，当前的房地产行业正在经历从黄金时代到白银时代的转型，在这样的背景下，万科也在积极探索未来业务的转型升级，未来万科在做好住宅的同时，也希望能够探索城市配套服务业。物流地产是城市配套服务业的一个重要组成部分，不管是从中国仓储面积的效应来说，还是从消费者结构的转型、消费习惯的升级来说，它在整个中国物流市场的前景非常好。

目前地产界除了万科、绿地、复星这样的大公司，一些园区类的开发企业也在转型做物流地产，如华夏幸福、东湖高新等。不过，像世邦魏理仕这样的外资投资公司最近也是动作不断：亿万豪剑桥公司和世邦魏理仕环球投资向乐歌管理的LOGOSChina Logistics Club进行投资，该投资将达4亿美元，重点做中国主要城市的开发自持物流仓储项目，这被认为是一系列中国物流地产市场股权投资交易中最新的一笔。

房地产行业相关人士向’本刊记者表示，房地产拐点的出现正在加速房地产企业谋求多元化发展，目前这些专业的房地产开发公司已经开始进军物流地产，并且希望能在物流地产领域发力。

显然，这些叱咤风云的企业进入物流地产领域，必然会加剧物流地产的升温。不过，能否为房地产企业增添新的利润增长空间，还需时间的验证。对此，业内人士认为，土地增值预期能够为物流地产提供基本的利润保障，而能否在物流地产领域成功掘金，还要看这些房地产企业能否成功运营物流地产。

运营是重中之重

今年，随着我国房地产市场增速放缓和房地产市场供需趋于均衡，传统的住宅和商业地产项目利润率将逐步下降，物流地产已成为地产商新的投资热点。地产商投资物流地产的原因除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、回报稳定的特点。不过地产商投资物流地产的利润率如何提高，那还要看这些企业的运营状况。

从投资扩张方面来看，近几年，除了国际知名物流地产商普洛斯、嘉民集团、安博置业等在我国快速扩张外，传统商业地产和住宅地产开发企业也纷纷涉足物流地产。如今年5月，万科正式迈人物流地产领域，保利地产近两年也先后在广州、乌鲁木齐等地开发建设了多个物流地产项目。

项目上马很快，但项目上马后却暴露出众多的问题，如物流园区在开发运营过程中政府、开发商、投资商、运营商及入驻园区的物流服务商角色混乱、职责不明，尤其是运营管理不善，园区内企业恶意竞争，造成物流园区低水平、低效率运营，降低了其他企业的进驻意愿，从而导致物流园区空置率居高不下。

然而，按照国外的经验，一个物流园区必须在5%以下的空置率才能保持10%的利润回报。因此，物流园区必须拥有强大的客户资源和维持客户的运营管理经验才能保持持续盈利。不言而喻，在这种情况下，物流地产运营模式便是决定物流地产成功与否的重要因素。

在记者采访中，中国（燕郊）物流城的相关负责人表示，物流地产能否成功关键在于其功能定位和后期的招商运营。相对于房地产的运作程序，物流地产显然要比房地产复杂得多。尤其是物流园区和商业、住宅不一样，不仅仅是建几个仓库，更重要的是采用先进的管理模式，提供一系列增值服务，包括人才培养、行政支援、信息服务、物流金融等全方位的服务。它追求的是一种持续而稳定的利润回报，因此后期招商运营要求具备更加专业、更加复杂的管理能力。，

对此，北京工商大学从事经营管理的教授向记者表示，虽然我国目前物流园区、物流中心的数量较多，但是从物流地产的物流和经济效益分析，总体水平不高。主要是：一方面，部分物流节点设施在建设前期没有摸清市场需求，导致物流节点设施建成后招商困难，招商后经济效益较差、投资回收期长；另一方面，物流节点经营模式存在问题，部分物流节点的开发主体为房地产开发商，开发商将物流节点内设施建成后出售给投资商，从而使物流节点管理主体对失去园区管控能力，这也是导致物流园区经营困难的重要原因之一。

这些现象说明，掌握物流地产的投资运营规律，比掌控物流地产的投资机会更加重要。

运营模式成焦点

物流地产的运营模式已成为业界关注的焦点。有业内专家认为，我国物流地产的运营模式具有典型的中国特色，投资和管理主体呈现多元化。从我’国物流地产开发的实际情况，按照投资和管理主体的不同，物流地产的运营模式可以归纳为以下几种：

一是地产商开发建设，物流企业租赁的运营模式。这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的物流业务运营主要由物流企业开展。目前，这种运营模式的典型代表是普洛斯、安博置业、嘉民集团等。这种运营模式的优点是对于物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，享受土地升值和租金增长收益；对于入驻的物流企业可以降低企业经营成本，提高企业的核心竞争力。缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻的企业短期内可以降低经营成本，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。

二是物流企业主导自建，自持经营模式。物流企业作为相关物流设施项目的投资建设主体，项目建成后自主经营、自主管理。当前国内大多数物流企业都是这种运营模式。这一模式的优点是可以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带来的额外收益。缺点是在地产开发出去需要投入大量的资金，运营成本比较高。目前，这一模式的典型代表企业是传化公路港物流有限公司和林安物流公司。

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